Новорязанское ш., 68 км от МКАД
Хорлово пгт, Воскресенск гор. округ
Дом 80 м², участок 5 сот., брус.
Цена 400 тыс. ₽; цена не менялась с 30.05.2026.
🔴 Цена в разы ниже рынка, проверь объявление (примерно в 8 раз).
Рейтинг 50/100 · уверенность 58 %
Земля ≈90 тыс. ₽/сот. × 5 сот. = 449 тыс. → дом −49 тыс. ₽, −612 ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков) · ⚠ дом почти даром.
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 14 тыс.–60 тыс. ₽/м², медиана 38 тыс.
Ремонт ≈1,5 млн, покупка после торга ≈340 тыс. ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,84 млн / целевая ≈2,56 млн / пессимист. ≈2,27 млн → от пессимистичной прибыль ≈432 тыс. ₽, маржа 19 %, ROI 23 %.
Коммуникации: в описании: баня.
До ст. Хорлово ≈1,4 км по прямой; до МКАД 68 км, на машине ≈1 ч 26 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №3760
Рейтинг 50/100 · уверенность 58 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 8 (разброс ₽/м² 62 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 47 % | 20.1 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 46 % | 8.4 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 9 % | 0.6 |
| ₽/м² дома | 12 | 100 % | 14.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 89 834 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 449 000 ₽ (5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | −49 000 ₽ |
| ₽/м² дома | −612 ₽/м² |
| ⚠ сигнал | дом почти даром: объект стоит почти как земля рядом |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Хорлово пгт | 8 сот. | 500 000 | 62 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Хорлово пгт | 12 сот. | 2 850 000 | 237 500 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Хорлово пгт | 15 сот. | 1 300 000 | 86 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Хорлово пгт | 7,9 сот. | 1 700 000 | 215 190 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Хорлово пгт | 15 сот. | 1 490 000 | 99 333 | снят (цена объявления) 07.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Хорлово пгт | 15 сот. | 1 100 000 | 73 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Хорлово пгт | 9 сот. | 1 300 000 | 144 444 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Хорлово пгт | 18 сот. | 2 250 000 | 125 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Хорлово пгт | 12 сот. | 2 850 000 | 237 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Хорлово пгт | 15 сот. | 2 750 000 | 183 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 80 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 500 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 14 286 / 37 944 / 60 000 |
| цена объекта | 400 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 340 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 840 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 698 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 556 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 272 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 432 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 19 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 23 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2 км | Елкино д. | 75 м² | 7,5 сот. | 4 500 000 | 60 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.8 км | Осташово с. | 80 м² | 6,6 сот. | 2 850 000 | 35 625 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.8 км | Прометей СНТ | 72 м² | 6 сот. | 2 899 000 | 40 264 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Строитель-2 ТСН СНТ | 68,1 м² | 6 сот. | 1 829 999 | 26 872 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.2 км | Химик-3 СНТ | 70 м² | 6 сот. | 1 000 000 | 14 286 | в продаже 29.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.5 км | 82,1 м² | 7 сот. | 7 949 998 | 96 833 выброс, не в счёт | в продаже 29.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 3.8 км | Шильково д. | 70 м² | 6 сот. | 1 500 000 | 21 429 | снято (цена объявления) 21.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5 км | Перхурово СНТ | 72 м² | 6 сот. | 3 500 000 | 48 611 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.9 км | Лесная Поляна СНТ | 78,9 м² | 6 сот. | 3 700 000 | 46 895 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.2 км | Химик-2 СНТ | 70 м² | 6,5 сот. | 10 100 000 | 144 286 выброс, не в счёт | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 30.05.2026 | 400 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 400 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Добрый день. Читаем внимательно продаеться только баня.! разбираете перевозите. Предлагаю готовую баню 2этажа. Каркас. Метало черепица снего за держатели. Хорошая печка. Труба. Вагонка липа. Сайдинг. Торг. Звоните.