Новорязанское ш., 84 км от МКАД
Надежда СНТ, Коломенский гор. округ
Дача 40 м², участок 8 сот., брус.
Цена 2 млн ₽, снижали с 2,1 млн; первая цена 2,1 млн ₽ от 06.05.2026.
Рейтинг 19/100 · уверенность 61 %
Земля ≈86 тыс. ₽/сот. × 8 сот. = 688 тыс. → дом ≈1,31 млн ₽, 33 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 31 тыс.–134 тыс. ₽/м², медиана 58 тыс.
Ремонт ≈700 тыс., покупка после торга ≈1,7 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,07 млн / целевая ≈1,86 млн / пессимист. ≈1,66 млн → от пессимистичной прибыль −742 тыс. ₽, маржа −45 %, ROI −31 %.
Коммуникации: летний водопровод; в описании: колодец.
До ст. Сычёво ≈0,9 км по прямой; до МКАД 84 км, на машине ≈1 ч 33 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №3757
Рейтинг 19/100 · уверенность 61 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 88 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 23 % | 4.2 |
| торг | 5 | 32 % | 1.9 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 36 % | 2.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 21 % | 3 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 86 039 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 688 000 ₽ (8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 312 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 32 800 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Надежда СНТ | 9,4 сот. | 550 000 | 58 511 | снят (цена объявления) 12.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Надежда СНТ | 9,4 сот. | 450 000 | 47 872 | снят (цена объявления) 13.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Надежда СНТ | 5 сот. | 1 150 000 | 230 000 | снят (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Подлипки СНТ | 7,1 сот. | 1 600 000 | 225 352 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Волна-Коломна СНТ | 10 сот. | 846 100 | 84 610 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Волна-Коломна СНТ | 4 сот. | 361 300 | 90 325 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | 8,5 сот. | 2 499 999 | 294 118 | снят (цена объявления) 26.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.5 км | Новое СНТ | 5 сот. | 750 000 | 150 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Нарцисс СНТ | 8 сот. | 1 300 000 | 162 500 | снят (цена объявления) 07.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Нарцисс СНТ | 5 сот. | 1 650 000 | 330 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 40 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 700 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 30 588 / 57 752 / 134 286 |
| цена объекта | 2 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 700 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 072 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 968 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 865 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 658 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -742 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −45 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −31 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.9 км | 40 м² | 7,5 сот. | 4 200 000 | 105 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.5 км | 42,5 м² | 5 сот. | 1 300 000 | 30 588 | снято (цена объявления) 14.06.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 4.1 км | 40 м² | 5 сот. | 1 600 000 | 40 000 | в продаже 16.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.4 км | Анино Поле СНТ | 35 м² | 8 сот. | 1 700 000 | 48 571 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Новое СНТ | 35 м² | 12 сот. | 3 600 000 | 102 857 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Коломенское СНТ | 35 м² | 6 сот. | 2 200 000 | 62 857 | в продаже 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Галина СНТ | 35 м² | 9 сот. | 4 700 000 | 134 286 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | 45,6 м² | 7,5 сот. | 3 500 000 | 76 754 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.5 км | Новое СНТ | 32,1 м² | 6 сот. | 1 690 000 | 52 648 | в продаже 25.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.8 км | Мичуринец-2 СТ | 40 м² | 8 сот. | 1 280 000 | 32 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 06.05.2026 | 2 100 000 | история площадки |
| 18.05.2026 | 2 000 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 000 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Арт. 135489197 Предлагается дачный участок 8 сот. С домом в Снт "Надежда". Идеальный уголок для отдыха. Дачный дом, две комнаты и терраса пространство продуманное для семейного уюта и создает приятную домашнюю атмосферу. Есть летний водопровод с питьевой водой и колодец для полива. Так же на участке имеется летний душ и туалет. На территории имеются фруктовые деревья и кустарники. Декоративные растения и цветы наполняют пространство не только визуальным наслаждением, но и особым настроением. Расположение одно из ключевых преимуществ: Снт "Надежда", г. Коломна. Территория окружена зелёными зонами, свежим воздухом и природой, рядом пруд идеальные условия для прогулок, садоводства и спокойного отдыха. В шаговой доступности автобусная и трамвайная остановка ( 10-15 мин. Спокойным шагом). Прямая продажа, все документы готовы быстрый выход на сделку гарантирован. Звоните или пишите сейчас, чтобы договориться о показе и оформить покупку в кратчайшие сроки. Возможен оперативный показ и сопровождение сделки до передачи ключей.