Новорязанское ш., 60 км от МКАД
Трофимово д., Воскресенск гор. округ
Дом 88 м², участок 10 сот., брус.
Цена 3 млн ₽; цена не менялась с 26.05.2026.
Рейтинг 28/100 · уверенность 59 %
Земля ≈74 тыс. ₽/сот. × 10 сот. = 735 тыс. → дом ≈2,27 млн ₽, 26 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 33 тыс.–86 тыс. ₽/м², медиана 50 тыс.
Ремонт ≈1,76 млн, покупка после торга ≈2,55 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,36 млн / целевая ≈3,92 млн / пессимист. ≈3,48 млн → от пессимистичной прибыль −825 тыс. ₽, маржа −24 %, ROI −19 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Трофимово ≈0,8 км по прямой; до МКАД 60 км, на машине ≈1 ч 24 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №3756
Рейтинг 28/100 · уверенность 59 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 61 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 57 % | 11.1 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.5 |
| участок | 5 | 55 % | 3.5 |
| ₽/м² дома | 12 | 41 % | 6.3 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 73 500 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 735 000 ₽ (10 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 265 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 25 739 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.8 км | Агат СНТ | 10 сот. | 730 000 | 73 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Агат СНТ | 6 сот. | 390 000 | 65 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | 15 сот. | 2 150 000 | 143 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.8 км | Трофимово д. | 10 сот. | 950 000 | 95 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Чемодурово д. | 12 сот. | 1 200 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Чемодурово д. | 7 сот. | 990 000 | 141 429 | снят (цена объявления) 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Скрябинец СНТ | 6 сот. | 450 000 | 75 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Старая д. | 7 сот. | 1 650 000 | 235 714 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Дубрава СТСН | 12 сот. | 900 000 | 75 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Старая д. | 12 сот. | 690 000 | 57 500 | снят (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 88 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 760 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 32 955 / 49 764 / 86 076 |
| цена объекта | 3 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 550 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 356 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 138 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 920 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 485 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -825 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −24 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −19 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.2 км | Матросовец СНТ | 88 м² | 6 сот. | 2 900 000 | 32 955 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Росинка СНТ | 77 м² | 10 сот. | 2 999 000 | 38 948 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Дубрава СТСН | 95 м² | 12 сот. | 5 000 000 | 52 632 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Лесная Поляна СНТ | 78,9 м² | 6 сот. | 3 700 000 | 46 895 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Дубрава СТСН | 78,8 м² | 12,2 сот. | 6 300 000 | 79 949 | снято (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.5 км | Бессоново д. | 79 м² | 7 сот. | 6 800 000 | 86 076 | в продаже 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Росинка СНТ | 70 м² | 10 сот. | 2 500 000 | 35 714 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6 км | Константиново с. | 85 м² | 9 сот. | 4 650 000 | 54 706 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.5 км | Ашитково с. | 90 м² | 8 сот. | 6 800 000 | 75 556 | снято (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.7 км | 88 м² | 12 сот. | 4 000 000 | 45 455 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 26.05.2026 | 3 000 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 000 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаётся уютный двухэтажный дом из бруса с террасой на участке Снт. В жомемнебходимо доделать второй этаж. На участке есть сруб бани под крышей, требующей анетренгец отделки., дорога до станции занимает 10 минут. Торг обсудим.