Новорязанское ш., 95 км от МКАД
Пирочи-2 СНТ, Коломенский гор. округ
Дача 48 м², участок 6,2 сот.
Цена 1,69 млн ₽; цена не менялась с 14.05.2026.
Рейтинг 14/100 · уверенность 58 %
Земля ≈57 тыс. ₽/сот. × 6,2 сот. = 353 тыс. → дом ≈1,34 млн ₽, 28 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 14 тыс.–94 тыс. ₽/м², медиана 58 тыс.
Ремонт ≈860 тыс., покупка после торга ≈1,44 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,84 млн / целевая ≈2,55 млн / пессимист. ≈2,27 млн → от пессимистичной прибыль −28 тыс. ₽, маржа −1 %, ROI −1 %.
Коммуникации: в описании: скважина.
До ст. Чёрная ≈3,9 км по прямой; до МКАД 95 км, на машине ≈1 ч 39 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №3755
Рейтинг 14/100 · уверенность 58 %
Уверенность: поля 5 из 8 (нет: материал, год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 51 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 7 % | 1.3 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 85 % | 5.2 |
| участок | 5 | 20 % | 1.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 35 % | 5.1 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 56 875 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 353 000 ₽ (6,2 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 337 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 27 854 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Пирочи-2 СНТ | 12 сот. | 650 000 | 54 167 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Пирочи-2 СНТ | 6 сот. | 530 000 | 88 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Пирочи-2 СНТ | 10 сот. | 650 000 | 65 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Транспортник СНТ | 6 сот. | 600 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | 6 сот. | 200 000 | 33 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.8 км | Пирочи с. | 15 сот. | 1 250 000 | 83 333 | снят (цена объявления) 15.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Пирочи с. | 12 сот. | 2 200 000 | 183 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Пирочи с. | 25 сот. | 3 000 050 | 120 002 | снят (цена объявления) 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Пирочи с. | 6 сот. | 200 000 | 33 333 | снят (цена объявления) 16.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Пирочи с. | 13 сот. | 2 600 000 | 200 000 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 48 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 860 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 13 636 / 58 065 / 93 750 |
| цена объекта | 1 690 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 436 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 836 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 694 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 552 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 269 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -27 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −1 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −1 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.1 км | Кооператор СНТ | 48 м² | 9 сот. | 4 500 000 | 93 750 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.2 км | Троицкие Озерки с. | 50 м² | 8 сот. | 3 500 000 | 70 000 | снято (цена объявления) 31.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.7 км | Сосновый Бор СНТ | 50 м² | 8 сот. | 1 000 000 | 20 000 | снято (цена объявления) 30.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.8 км | 44 м² | 6,5 сот. | 600 000 | 13 636 | снято (цена объявления) 21.06.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 10.6 км | Зарудня д. | 50,1 м² | 6 сот. | 3 000 000 | 59 880 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 13.8 км | Коломзавод-1 СНТ | 48 м² | 6,5 сот. | 1 750 000 | 36 458 | снято (цена объявления) 14.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 14.1 км | 48 м² | 6,5 сот. | 2 700 000 | 56 250 | снято (цена объявления) 16.05.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 4.6 км | Сосновый Бор СНТ | 55 м² | 8 сот. | 2 400 000 | 43 636 | снято (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 14.4 км | Имени И. В. Мичурина-2 СНТ | 48 м² | 6 сот. | 3 150 000 | 65 625 | снято (цена объявления) 07.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 11.7 км | 50 м² | 6 сот. | 3 550 000 | 71 000 | снято (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 14.05.2026 | 1 690 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 690 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продам дачу в экологически чистом районе г. Коломны в с Пирочи. На участке 6,2 сотки расположен уютный 2-х этажный домик с верандой. В доме две комнаты, кухня с гостиной. Свет, вода (скважина с чистейшей водой) в доме. Участок огорожен, квадратной формы, межевание проведено. Есть въездные ворота для машины. Также на участке расположено ж/б строение предназначенное для летнего душа, биотуалет, хозблок, плодовые деревья и кустарники. Снт "Пирочи-2" находиться в тихом и красивом месте среди сосен и берез. Чистейший воздух. Хороший асфальтированный подъезд. Въезд через шлагбаум, многие живут круглогодично. Инфраструктура: сельский дом культуры (Сдк "Пирочи"); школа (Моу Пирочинская Сош); детский сад; медпункт; магазины (в том числе два сетевых супермаркета); кафе "Подсолнух". Показ в удобное для Вас время.