Новорязанское ш., 43 км от МКАД
Елочка СНТ, Раменский гор. округ
Дача 50 м², участок 6 сот., брус.
Цена 1,55 млн ₽; цена не менялась с 26.05.2026.
Рейтинг 24/100 · уверенность 66 %
Земля ≈77 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 461 тыс. → дом ≈1,09 млн ₽, 22 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 28 тыс.–69 тыс. ₽/м², медиана 31 тыс.
Ремонт ≈1 млн, покупка после торга ≈1,32 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,55 млн / целевая ≈1,4 млн / пессимист. ≈1,24 млн → от пессимистичной прибыль −1,07 млн ₽, маржа −86 %, ROI −46 %.
Коммуникации: колодец.
До ст. Лесные Дары ≈19,6 км по прямой; до МКАД 43 км, на машине ≈57 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №3754
Рейтинг 24/100 · уверенность 66 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 9 (разброс ₽/м² 35 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 81 % | 14.9 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 0 % | 0 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 52 % | 7.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 76 875 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 461 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 089 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 21 780 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Ильинский пгт | 12 сот. | 990 000 | 82 500 | снят (цена объявления) 24.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Заворово СНТ | 8 сот. | 1 251 850 | 156 481 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Заворово СНТ | 12 сот. | 790 000 | 65 833 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Солнечный Рай ТСН | 12 сот. | 900 000 | 75 000 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Изумрудная Поляна ДНП | 14 сот. | 2 100 000 | 150 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Солнечный Рай ТСН | 8 сот. | 900 000 | 112 500 | снят (цена объявления) 09.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Изумрудная Поляна ДНП | 6 сот. | 390 000 | 65 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Никулино с. | 9 сот. | 2 200 000 | 244 444 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Изумрудная Поляна ДНП | 11,5 сот. | 2 200 000 | 191 304 | снят (цена объявления) 17.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Изумрудная Поляна ДНП | 13,6 сот. | 1 890 000 | 138 971 | снят (цена объявления) 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 50 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 000 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 28 000 / 31 250 / 68 729 |
| цена объекта | 1 550 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 317 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 555 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 477 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 400 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 244 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 073 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −86 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −46 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.6 км | Ласковый Май СНТ | 48 м² | 6 сот. | 1 950 000 | 40 625 | снято (цена объявления) 06.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.4 км | Рассвет ДНП | 50 м² | 8 сот. | 1 400 000 | 28 000 | снято (цена объявления) 16.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5 км | Березка-Натальино СНТ | 50 м² | 8 сот. | 1 600 000 | 32 000 | снято (цена объявления) 24.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.9 км | Победа СНТ | 48 м² | 8 сот. | 2 900 000 | 60 417 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.4 км | Рассвет-Натальино СНТ | 48,6 м² | 8 сот. | 1 450 000 | 29 835 | снято (цена объявления) 31.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.1 км | Татаринцево с. | 48 м² | 6 сот. | 6 800 000 | 141 667 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 21.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.2 км | Магистраль СНТ | 49,6 м² | 6 сот. | 1 550 000 | 31 250 | снято (цена объявления) 01.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Заворово СНТ | 60 м² | 6 сот. | 1 850 000 | 30 833 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | Коробово д. | 58,2 м² | 6 сот. | 4 000 000 | 68 729 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Ласковый Май СНТ | 40 м² | 6 сот. | 1 250 000 | 31 250 | снято (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 26.05.2026 | 1 550 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 550 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаётся уютная двухэтажная дача из бруса в Раменском районе, село Никоновское, Снт "Елочка". Площадь дома 50 кв. М, состояние отличное: установлены окна Пвх, проведён свет, вода из колодца, канализация выгребная яма. На участке отдельно расположены летняя кухня, душевая, санузел и хозяйственный блок. Участок 6 соток ровный, сухой, правильной формы, огорожен сеткой-рабицей. Земля сельхоз-назначения, предназначена для садоводства. Возможна регистрация. На участке разбиты грядки, растут деревья и кустарники, стоят две теплицы всё обработано и ухожено. Снт находится в экологически чистом районе, рядом с лесным массивом. Подъезд по асфальту, въезд через шлагбаум, круглосуточная охрана. Многие жители проживают круглый год. В шаговой доступности сетевые магазины. Компания "Этажи" гарантирует чистоту сделки и предлагает полное юридическое сопровождение на всех этапах. Код пользователя: 200906. Номер в базе: 12805615.