Новорязанское ш., 82 км от МКАД
Коломзавод-3 СНТ, Коломенский гор. округ
Дача 50 м², участок 5 сот., брус.
Цена 2,65 млн ₽; цена не менялась с 28.05.2026.
Рейтинг 16/100 · уверенность 64 %
Земля ≈217 тыс. ₽/сот. × 5 сот. = 1,08 млн → дом ≈1,57 млн ₽, 31 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 31 тыс.–105 тыс. ₽/м², медиана 60 тыс.
Ремонт ≈900 тыс., покупка после торга ≈2,25 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,91 млн / целевая ≈2,62 млн / пессимист. ≈2,33 млн → от пессимистичной прибыль −824 тыс. ₽, маржа −35 %, ROI −26 %.
Коммуникации: центральный водопровод; газ — по границе.
До ст. Проезд Станкостроителей ≈2,1 км по прямой; до МКАД 82 км, на машине ≈1 ч 31 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №3751
Рейтинг 16/100 · уверенность 64 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 62 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 26 % | 4.7 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 99 % | 6.1 |
| участок | 5 | 9 % | 0.6 |
| ₽/м² дома | 12 | 25 % | 3.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 216 654 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 083 000 ₽ (5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 567 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 31 340 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Строитель-2 СНТ | 7,5 сот. | 3 100 000 | 413 333 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Строитель-2 СНТ | 6 сот. | 1 600 000 | 266 667 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | 6 сот. | 1 100 000 | 183 333 | снят (цена объявления) 12.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.5 км | Ягодка СНТ | 6,3 сот. | 1 799 000 | 285 556 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Имени И. В. Мичурина-2 СНТ | 6,1 сот. | 2 450 000 | 401 639 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Коломзавод-2 СНТ | 2,5 сот. | 850 000 | 340 000 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Огородник-2 СНТ | 6,4 сот. | 3 000 000 | 468 750 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | 8 сот. | 550 000 | 68 750 | снят (цена объявления) 11.06.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.7 км | 6 сот. | 1 199 900 | 199 983 | снят (цена объявления) 28.06.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.7 км | 6 сот. | 4 000 000 | 666 667 | снят (цена объявления) 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 50 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 900 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 30 588 / 60 380 / 105 000 |
| цена объекта | 2 650 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 252 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 910 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 764 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 619 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 328 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -824 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −35 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −26 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.8 км | Яблонька СНТ | 51 м² | 7 сот. | 3 290 000 | 64 510 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Яблонька СНТ | 51 м² | 5 сот. | 3 950 000 | 77 451 | снято (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | 48 м² | 6,5 сот. | 2 700 000 | 56 250 | снято (цена объявления) 16.05.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.3 км | 45,6 м² | 7,5 сот. | 3 500 000 | 76 754 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.6 км | Огородник-2 СНТ | 54,1 м² | 6 сот. | 3 650 000 | 67 468 | снято (цена объявления) 24.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | 42,5 м² | 5 сот. | 1 300 000 | 30 588 | снято (цена объявления) 14.06.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 7.5 км | Рябинка СНТ | 50 м² | 5 сот. | 1 790 000 | 35 800 | снято (цена объявления) 16.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | 40 м² | 7,5 сот. | 4 200 000 | 105 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 3.2 км | 40 м² | 5 сот. | 1 600 000 | 40 000 | в продаже 16.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.7 км | 36 м² | 3 сот. | 1 400 000 | 38 889 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 28.05.2026 | 2 650 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 650 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продам Дачу в Снт "Коломзавод-3", снт в черте города, с хорошим круглогодичным подъездом, кад. земельного участка 50:57:0030803:291, участок 5 соток, размер 20*25, на участке свет, вода центральная, газ по границе, участок ухоженный с плодоносящими деревьями и кустарниками, участок огорожен забором, отмежеван, на участке дом о/п 50 кв. М, каркасный 2-х этажный, 2 комнаты, кухня, терраса, летний душ, туалет. Звоните, с удовольствием отвечу на интересующие вопросы. С Уважением, Сочалова Анна.