Новорязанское ш., 38 км от МКАД · земля с домом
Верхнее Велино д., Раменский гор. округ
Участок 8 сот.
Дом по описанию: «На участке старый дом под снос.»
Цена 1,8 млн ₽, снижали с 1,9 млн; первая цена 1,9 млн ₽ от 05.11.2026.
Рейтинг 40/100 · уверенность 28 % · по фото: дом 1, участок 2, WOW 2
Земля ≈153 тыс. ₽/сот. × 8 сот. = 1,22 млн → дом ≈577 тыс. ₽ (нижний квартиль 10 участков).
Площадь дома не указана — экономику не считаем.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Загорново ≈11,3 км по прямой; до МКАД 38 км, на машине ≈36 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №374
Рейтинг 40/100 · уверенность 28 %
Уверенность: поля 3 из 8 (нет: площадь дома, материал, год, коммуникации, фото); аналогов 0 (разброс ₽/м² —); данные есть по 41 % веса рейтинга; оценка по фото — есть. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | нет данных — не считается | 0 |
| WOW | 10 | 11 % | 2.2 |
| дом | 5 | 0 % | 0 |
| сад | 5 | 11 % | 1.1 |
| МКАД | 15 | 89 % | 26.6 |
| торг | 5 | 35 % | 3.5 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 28 % | 2.8 |
| участок | 5 | 36 % | 3.6 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
| состояние дома | 1 | дом под снос, фактически руины |
| участок и сад | 2 | неухоженный участок правильной формы |
| окружение | — | информация на фото и в описании отсутствует |
| WOW | 2 | низкий потенциал из-за необходимости сноса и очистки участка |
Дешевый участок с домом под снос, требует полной очистки и подготовки к строительству. модель max-code, фото: 1, 08.11 20:06
По фото признаки недостроя не обнаружены.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 152 823 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 223 000 ₽ (8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 577 000 ₽ |
| ₽/м² дома | — |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Верхнее Велино д. | 6,2 сот. | 850 000 | 137 097 | снят (цена объявления) 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Верхнее Велино д. | 7,3 сот. | 1 460 000 | 200 000 | снят (цена объявления) 28.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | М-5 Урал 54-й км | 9,5 сот. | 3 500 000 | 368 421 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Верхнее Велино д. | 7 сот. | 850 000 | 121 429 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Верхнее Велино д. | 10 сот. | 3 800 000 | 380 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Верхнее Велино д. | 8 сот. | 790 000 | 98 750 | снят (цена объявления) 14.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Кривцы с. | 5 сот. | 2 000 000 | 400 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Кривцы с. | 6,3 сот. | 4 500 000 | 714 286 | снят (цена объявления) 06.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Нижнее Велино д. | 6,5 сот. | 2 000 000 | 307 692 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Нижнее Велино д. | 7 сот. | 2 700 000 | 385 714 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | площадь неизвестна, оценка по фото пока не получена |
| бюджет реставрации | площадь дома неизвестна |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | — |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | — |
| цена объекта | 1 800 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 530 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | — |
| продажа: консервативная | — |
| продажа: целевая | — |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | — |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | — |
| маржа (от пессимистичной продажи) | — |
| ROI (от пессимистичной продажи) | — |
| пояснение расчета | площадь дома не указана — экономику не считаем |
| экономика не посчитана | площадь дома не указана — экономику не считаем |
Аналоги
Аналогов не нашлось (нет площади дома, координат или похожих домов рядом).
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 05.11.2026 | 1 900 000 | история площадки |
| 07.11.2026 | 1 800 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 1 800 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|---|---|
| 08.11.2026 17:59 | новый объект | — → 1 800 000 |
Описание
Участок правильной формы. Неухоженный. На участке старый дом под снос. В настоящее время оформляется наследство на единственного наследника. Торг.