Новорязанское ш., 80 км от МКАД
Биорки пос., Коломенский гор. округ
Дача 55 м², участок 5 сот., брус.
Цена 1,05 млн ₽, снижали с 1,2 млн; первая цена 1,2 млн ₽ от 02.08.2025.
Рейтинг 35/100 · уверенность 64 %
Земля ≈69 тыс. ₽/сот. × 5 сот. = 344 тыс. → дом ≈706 тыс. ₽, 13 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 15 тыс.–77 тыс. ₽/м², медиана 40 тыс.
Ремонт ≈1 млн, покупка после торга ≈892 тыс. ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,48 млн / целевая ≈2,23 млн / пессимист. ≈1,99 млн → от пессимистичной прибыль ≈92 тыс. ₽, маржа 5 %, ROI 5 %.
Коммуникации: нет септика (туалет вне дома); свет — есть; в описании: скважина.
До ст. Поселок Лесной ≈2,6 км по прямой; до МКАД 80 км, на машине ≈1 ч 33 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №3739
Рейтинг 35/100 · уверенность 64 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 65 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 10 % | 4.2 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 29 % | 5.2 |
| торг | 5 | 83 % | 5.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 95 % | 5.8 |
| участок | 5 | 9 % | 0.6 |
| ₽/м² дома | 12 | 78 % | 11.4 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 68 750 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 344 000 ₽ (5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 706 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 12 836 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.1 км | Биорки пос. | 34,6 сот. | 1 500 000 | 43 353 | снят (цена объявления) 02.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Здоровье СНТ | 6 сот. | 1 200 000 | 200 000 | снят (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Дворики д. | 12,4 сот. | 2 500 000 | 201 613 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Мир-6 СНТ | 6,3 сот. | 2 600 000 | 412 698 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Дворики д. | 15 сот. | 900 000 | 60 000 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Дворики д. | 24 сот. | 2 500 000 | 104 167 | снят (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Дворики д. | 10 сот. | 750 000 | 75 000 | снят (цена объявления) 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Лесной СНТ | 6 сот. | 1 300 000 | 216 667 | снят (цена объявления) 17.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Дворики д. | 15 сот. | 1 000 000 | 66 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Лесной пос. | 12 сот. | 1 200 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 55 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 000 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 15 000 / 40 357 / 77 451 |
| цена объекта | 1 050 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 892 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 481 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 357 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 233 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 985 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 92 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 5 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 5 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.2 км | Колосок СНТ | 60 м² | 6,3 сот. | 2 700 000 | 45 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Мир-6 СНТ | 60,6 м² | 6 сот. | 2 100 000 | 34 653 | снято (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Колосок СНТ | 66,3 м² | 5 сот. | 4 250 000 | 64 103 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8 км | Родничок СНТ | 54 м² | 7 сот. | 1 900 000 | 35 185 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.2 км | Огородник-2 СНТ | 54,1 м² | 6 сот. | 3 650 000 | 67 468 | снято (цена объявления) 24.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Трамвайщик СНТ | 70 м² | 5,3 сот. | 2 500 000 | 35 714 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.7 км | Ручеек СНТ | 50 м² | 5 сот. | 750 000 | 15 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.3 км | Яблонька СНТ | 51 м² | 5 сот. | 3 950 000 | 77 451 | снято (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.4 км | Яблонька СНТ | 51 м² | 7 сот. | 3 290 000 | 64 510 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.3 км | Полесье СНТ | 50 м² | 5 сот. | 1 100 000 | 22 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 02.08.2025 | 1 200 000 | история площадки |
| 09.05.2026 | 1 050 000 (−150 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 050 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продам дачу в Снт "Солнечное", Биорковское с/п. Снт расположено в тихом, живописном месте, 20 мин. На машине от центра г. Коломна, территориально за поселком Биорки. Дом из бруса,2-х этажный, отделан сайдингом.,2 выхода, большая терраса. Через 3 дома большой пруд, где можно искупаться и половить рыбу. Рядом с Снт лес. Дорога хорошая. В доме электричество, туалет на улице, скважина рядом с домом общая для Снт. Участок ровный, широкий, с плодово-ягодными насаждениями.