Новорязанское ш., 95 км от МКАД
Новопоселки д., Егорьевск гор. округ
Дом 80 м², участок 10 сот., каркас.
Цена 1,9 млн ₽, снижали с 2,3 млн; первая цена 2,3 млн ₽ от 14.05.2025.
Рейтинг 13/100 · уверенность 53 %
Земля ≈20 тыс. ₽/сот. × 10 сот. = 199 тыс. → дом ≈1,7 млн ₽, 21 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 20 км, 36 тыс.–92 тыс. ₽/м², медиана 52 тыс.
Ремонт ≈1,6 млн, покупка после торга ≈1,61 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,62 млн / целевая ≈3,25 млн / пессимист. ≈2,89 млн → от пессимистичной прибыль −321 тыс. ₽, маржа −11 %, ROI −10 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Егорьевск I ≈20,5 км по прямой; до МКАД 95 км, на машине ≈2 ч 09 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №3738
Рейтинг 13/100 · уверенность 53 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 5 (разброс ₽/м² 66 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 7 % | 1.4 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 0 % | 0 |
| участок | 5 | 55 % | 3.5 |
| ₽/м² дома | 12 | 54 % | 8.3 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 19 945 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 199 000 ₽ (10 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 700 999 ₽ |
| ₽/м² дома | 21 262 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Новопоселки д. | 9,6 сот. | 180 000 | 18 750 | снят (цена объявления) 25.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Новопоселки д. | 7,3 сот. | 109 000 | 14 932 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Новопоселки д. | 8,5 сот. | 200 000 | 23 529 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Новопоселки д. | 20 сот. | 250 000 | 12 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Новопоселки д. | 11 сот. | 350 000 | 31 818 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Волково д. | 18 сот. | 450 000 | 25 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Волково д. | 3,7 сот. | 250 000 | 67 568 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Гулынки д. | 30 сот. | 1 250 000 | 41 667 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Гулынки д. | 12 сот. | 1 200 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.8 км | Гулынки д. | 15 сот. | 950 000 | 63 333 | снят (цена объявления) 04.06.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 80 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 600 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 36 500 / 52 234 / 92 154 |
| цена объекта | 1 899 999 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 614 999 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 617 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 436 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 255 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 894 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -320 999 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −11 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −10 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 18.9 км | Василево д. | 65 м² | 7,1 сот. | 5 990 000 | 92 154 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 19.5 км | Негомож д. | 64,9 м² | 8 сот. | 3 390 000 | 52 234 | снято (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 19.6 км | Негомож д. | 64,9 м² | 8 сот. | 3 390 000 | 52 234 | снято (цена объявления) 25.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 16.5 км | Электрон СНТ | 100 м² | 7 сот. | 3 650 000 | 36 500 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 19.8 км | Негомож д. | 100 м² | 7,5 сот. | 6 100 000 | 61 000 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 14.05.2025 | 2 299 000 | история площадки |
| 15.05.2025 | 2 249 000 (−50 000) | история площадки |
| 09.09.2025 | 1 999 999 (−249 001) | история площадки |
| 28.09.2025 | 1 899 999 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 899 999 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Местоположение: Прекрасное место с привлекательной окружающей средой. В шаговой доступности огромный пруд, лес. Особенности: Двухэтажный дом: - Просторная гостиная и кухня для комфортного проживания. - Уютные спальни на втором этаже. - Большие окна, пропускающие много естественного света. В соседней деревне: школы, сады, магазины, аптеки. Ходит автобус. Легкая доступность к общественному транспорту. Соседи круглогодично проживают. Без внутренней отделки, но тоже возможна. Так же возможно ещё добавить два участка по 10 соток. Либо построить дом немного изменив планировку и сразу с террасой. Подходит под ипотеку и материнский капитал: - Удобные финансовые условия для приобретения этого дома! Для получения дополнительной информации и организации просмотра, пожалуйста, свяжитесь с нами: Не упустите возможность стать владельцем этого нового каркасного двухэтажного дома площадью 75м2 по цене дачи! Звоните нам прямо сейчас! Код пользователя: 88702. Номер в базе: 2992838.