Новорязанское ш., 91 км от МКАД
Молния СНТ, Коломенский гор. округ
Дом 78 м², участок 6 сот., газоблок.
Цена 3,25 млн ₽; цена не менялась с 07.04.2026.
Рейтинг 24/100 · уверенность 60 %
Земля ≈65 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 389 тыс. → дом ≈2,86 млн ₽, 37 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 37 тыс.–140 тыс. ₽/м², медиана 74 тыс.
Ремонт ≈1,36 млн, покупка после торга ≈2,76 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈5,92 млн / целевая ≈5,32 млн / пессимист. ≈4,73 млн → от пессимистичной прибыль ≈610 тыс. ₽, маржа 13 %, ROI 15 %.
Коммуникации: в описании: скважина, септик (по описанию).
До ст. Щурово ≈8,4 км по прямой; до МКАД 91 км, на машине ≈1 ч 39 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №3730
Рейтинг 24/100 · уверенность 60 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 62 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 30 % | 12.6 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 13 % | 2.4 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 51 % | 3.1 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 9 % | 1.4 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 64 785 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 389 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 861 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 36 679 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.4 км | Молния СНТ | 10 сот. | 567 499 | 56 750 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Взлет СНТ | 6 сот. | 700 000 | 116 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Надежда СНТ | 6 сот. | 650 000 | 108 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Надежда СНТ | 6 сот. | 270 000 | 45 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | Луч СНТ | 6 сот. | 1 000 000 | 166 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | Троицкие Озерки с. | 12 сот. | 1 500 000 | 125 000 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | Троицкие Озерки с. | 12 сот. | 1 350 000 | 112 500 | снят (цена объявления) 11.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.6 км | Троицкие Озерки с. | 14,3 сот. | 1 800 000 | 125 874 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.6 км | Троицкие Озерки с. | 9 сот. | 800 000 | 88 889 | снят (цена объявления) 12.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.8 км | Луч СНТ | 25 сот. | 900 000 | 36 000 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 78 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 360 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | септик, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 36 719 / 73 848 / 139 833 |
| цена объекта | 3 250 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 762 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 5 915 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 5 619 000 ₽ |
| продажа: целевая | 5 324 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 4 732 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 609 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 13 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 15 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.6 км | Луч СНТ | 64 м² | 6 сот. | 2 350 000 | 36 719 | в продаже 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.7 км | 80 м² | 8 сот. | 6 500 000 | 81 250 | снято (цена объявления) 28.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 7.7 км | Парфентьево с. | 83 м² | 5 сот. | 5 515 000 | 66 446 | снято (цена объявления) 17.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.5 км | 80 м² | 5 сот. | 5 000 000 | 62 500 | снято (цена объявления) 16.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 7.9 км | Сергиевское с. | 65,4 м² | 7 сот. | 3 000 000 | 45 872 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.4 км | Парфентьево с. | 61 м² | 5 сот. | 8 500 000 | 139 344 | снято (цена объявления) 15.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.1 км | Парфентьево с. | 62 м² | 5 сот. | 8 299 000 | 133 855 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.5 км | Парфентьево с. | 60 м² | 6 сот. | 8 390 000 | 139 833 | снято (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.6 км | Парфентьево с. | 60 м² | 5 сот. | 7 950 000 | 132 500 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.7 км | Сергиевское с. | 100 м² | 9 сот. | 5 690 000 | 56 900 | снято (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 07.04.2026 | 3 250 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 250 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаётся очаровательный дачный домик в лесной зоне! Здесь царит атмосфера покоя и умиротворённости! Дом готов к проживанию и отлично подойдёт для отдыха на природе, однако при желании можно обустроить его для круглогодичного проживания. Основная отделка выполнена, осталось завершить мелкие штрихи, и ваше идеальное пространство готово принять новых хозяев. О доме: · Площадь: 6x8 м2 из качественного газоблока (300 мм). · Фундамент: надежный ленточный (140 мм). · Крыша: утеплена (200 мм) для комфорта в любое время года. · Приятный бонус: просторная терраса 3x6 м2 для отдыха. Все коммуникации подключены: Вода: Собственная скважина (58 метров). Электричество: 5 квт. Канализация: Септик из трёх колец. Участок и инфраструктура: · Участок: 6 ровных, ухоженных соток с забором по трём сторонам. · Парковка: Удобная площадка и ворота для легкого заезда. · Дополнительно: Уличный туалет. Главные преимущества: Идеальный вид: Окна выходят в лес, соседей почти не видно. Безопасность: Закрытая территория Снт с видеонаблюдением и автоматическими воротами. Инфраструктура: Детская площадка и пруд для отдыха с семьей. Взносы 12 500 руб. /год. Регулярная уборка снега зимой. Постоянно проживают около 10 домов, создаётся атмосфера дружного сообщества. Прекрасная возможность жить на природе без лишних хлопот! Цена очень привлекательная. С уважением, Эльвира Холомкина.