Новорязанское ш., 83 км от МКАД
Нарцисс СНТ, Коломенский гор. округ
Дача 10 м², участок 8 сот., пенобетон.
Цена 1,65 млн ₽, снижали с 1,8 млн; первая цена 1,8 млн ₽ от 16.05.2026.
Рейтинг 21/100 · уверенность 58 %
Земля ≈140 тыс. ₽/сот. × 8 сот. = 1,12 млн → дом ≈528 тыс. ₽, 53 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 9 домов в 20 км, 95 тыс.–125 тыс. ₽/м², медиана 100 тыс.
Ремонт ≈200 тыс., покупка после торга ≈1,4 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,03 млн / целевая ≈925 тыс. / пессимист. ≈822 тыс. → от пессимистичной прибыль −780 тыс. ₽, маржа −95 %, ROI −49 %.
Коммуникации: свет — есть.
До ст. Проезд Станкостроителей ≈1,3 км по прямой; до МКАД 83 км, на машине ≈1 ч 34 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №3729
Рейтинг 21/100 · уверенность 58 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 6 (разброс ₽/м² 11 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 24 % | 5.2 |
| торг | 5 | 56 % | 4 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 7.1 |
| участок | 5 | 36 % | 2.6 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.8 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 140 240 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 122 000 ₽ (8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 528 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 52 800 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Нарцисс СНТ | 5 сот. | 1 650 000 | 330 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Пруды СНТ | 5 сот. | 1 750 000 | 350 000 | снят (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Парничок СНТ | 4,8 сот. | 800 000 | 166 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Парничок СНТ | 5,1 сот. | 850 000 | 166 667 | снят (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Надежда СНТ | 9,4 сот. | 450 000 | 47 872 | снят (цена объявления) 13.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Коломенский СНТ | 16 сот. | 4 200 000 | 262 500 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Надежда СНТ | 9,4 сот. | 550 000 | 58 511 | снят (цена объявления) 12.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Подлипки СНТ | 7,1 сот. | 1 600 000 | 225 352 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Новое СНТ | 5 сот. | 750 000 | 150 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Коломенский СНТ | 7,3 сот. | 1 000 000 | 136 986 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 10 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 200 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 9 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 95 000 / 100 000 / 125 000 |
| цена объекта | 1 650 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 402 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 028 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 977 000 ₽ |
| продажа: целевая | 925 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 822 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -780 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −95 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −49 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 9 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.5 км | Новое СНТ | 10 м² | 4 сот. | 1 250 000 | 125 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | 10 м² | 5,3 сот. | 1 100 000 | 110 000 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 2 км | Пчелка-2 СНТ | 10 м² | 5 сот. | 990 000 | 99 000 | снято (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.3 км | Спутник СНТ | 10 м² | 8 сот. | 1 800 000 | 180 000 выброс, не в счёт | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.4 км | 10 м² | 10 сот. | 110 000 | 11 000 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 13.3 км | Кудрявцево д. | 10 м² | 8 сот. | 1 000 000 | 100 000 | снято (цена объявления) 10.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 18.2 км | Восход-2 СНТ | 10 м² | 4 сот. | 950 000 | 95 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 19.8 км | Рябинушка СНТ | 10 м² | 12 сот. | 999 999 | 100 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 16.9 км | Алиса СНТ | 12 м² | 8 сот. | 670 000 | 55 833 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 16.05.2026 | 1 800 000 | история площадки |
| 18.05.2026 | 1 650 000 (−150 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 650 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается земельный участок 8 соток в снт Нарцисс. Участок требует расчистки. Есть небольшой домик. На участке вода, электричество. Есть основательный фундамент под дом. Рядом пруд. Недалеко магазины, заправка, аптека. Цена 1 650 000 или предложите свою цену.