Новорязанское ш., 89 км от МКАД
Коломна г., Коломенский гор. округ
Дача 60 м², участок 6 сот., сэндвич-панели.
Цена 1,59 млн ₽, снижали с 1,89 млн; первая цена 1,89 млн ₽ от 03.04.2026.
Рейтинг 23/100 · уверенность 51 %
Земля ≈68 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 406 тыс. → дом ≈1,18 млн ₽, 20 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км, 16 тыс.–47 тыс. ₽/м², медиана 30 тыс.
Ремонт ≈1,2 млн, покупка после торга ≈1,35 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,8 млн / целевая ≈1,62 млн / пессимист. ≈1,44 млн → от пессимистичной прибыль −1,11 млн ₽, маржа −77 %, ROI −44 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: в описании: колодец.
До ст. Щурово ≈6 км по прямой; до МКАД 89 км, на машине ≈1 ч 35 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №3728
Рейтинг 23/100 · уверенность 51 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 3 (разброс ₽/м² 104 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 16 % | 2.9 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 69 % | 4.2 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 58 % | 8.5 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 67 699 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 406 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 184 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 19 733 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.3 км | Взлет СНТ | 6 сот. | 700 000 | 116 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Коробчеево с. | 8 сот. | 1 000 000 | 125 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Коробчеево с. | 17,8 сот. | 2 300 000 | 129 213 | снят (цена объявления) 03.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Молния СНТ | 10 сот. | 567 499 | 56 750 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Коробчеево с. | 11,3 сот. | 800 000 | 70 796 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Коробчеево с. | 18 сот. | 2 800 000 | 155 556 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | Сергиевский пос. | 9 сот. | 4 000 000 | 444 444 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | Сергиевский пос. | 6 сот. | 375 000 | 62 500 | снят (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | Сергиевский пос. | 6 сот. | 400 000 | 66 667 | снят (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.6 км | Троицкие Озерки с. | 9 сот. | 800 000 | 88 889 | снят (цена объявления) 12.07.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 60 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 200 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 16 408 / 30 000 / 46 774 |
| цена объекта | 1 590 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 351 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 800 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 710 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 620 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 440 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 111 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −77 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −44 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.3 км | Взлет СНТ | 57,9 м² | 6 сот. | 950 000 | 16 408 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.8 км | Полет СНТ | 60 м² | 6 сот. | 1 800 000 | 30 000 | снято (цена объявления) 05.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 19.8 км | Дружба-7 СНТ | 62 м² | 7 сот. | 2 900 000 | 46 774 | снято (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 03.04.2026 | 1 890 000 | история площадки |
| 29.04.2026 | 1 790 000 (−100 000) | история площадки |
| 13.05.2026 | 1 640 000 (−150 000) | история площадки |
| 18.05.2026 | 1 590 000 (−50 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 590 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Код объекта: 2102084. Хотите иметь уютный домик в необыкновенно красивом месте Вот Он! Находится в экологичном месте, в окружении живописных лесов. Участок ровный и ухоженный. На нем растут плодовые растения яблони, вишни, груши, крыжовник, так что вкусное лето вам обеспечено! На участке есть колодец с водой, а также сезонная вода. На территории два хозблока, летний душ, туалет. Дом построен из качественных материалов, прочный и надежный. В нем 4 комнаты, кухня и, самое главное, есть настоящая печка, которая будет согревать вас в прохладные вечера. А рассветы и закаты встречайте на уютной террасе с чашечкой кофе или бокалом вина. Пишите, звоните и приезжайте в это замечательное место, чтобы стать ближе к своей мечте о прекрасных теплых днях в своем милом доме. В офисе агентства Дом. Ру Вас ждет доброжелательная атмосфера. Мы поможем Вам провести спокойную и безопасную сделку. Избавим от стрессов и лишних хлопот. Поможем оформить ипотеку на самых выгодных условиях. С уважением, Алла.