Новорязанское ш., 43 км от МКАД
Изумрудная Поляна ДНП, Раменский гор. округ
Дом 120 м², участок 10 сот., брус.
Цена 3,5 млн ₽, снижали с 4,85 млн; первая цена 4,85 млн ₽ от 08.05.2026.
🔴 Цена в разы ниже рынка, проверь объявление (примерно в 3 раза).
Рейтинг 76/100 · уверенность 57 %
Земля ≈73 тыс. ₽/сот. × 10 сот. = 725 тыс. → дом ≈2,77 млн ₽, 23 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 3 в 10 км, 62 тыс.–104 тыс. ₽/м², медиана 91 тыс.
Ремонт ≈2,3 млн, покупка после торга ≈2,98 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈10,83 млн / целевая ≈9,75 млн / пессимист. ≈8,66 млн → от пессимистичной прибыль ≈3,39 млн ₽, маржа 39 %, ROI 64 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: в описании: колодец, септик (по описанию).
До ст. Белоозёрская ≈19,6 км по прямой; до МКАД 43 км, на машине ≈56 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №3726
Рейтинг 76/100 · уверенность 57 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 3 (разброс ₽/м² 42 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 42.7 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 81 % | 14.9 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 0 % | 0 |
| участок | 5 | 55 % | 3.3 |
| ₽/м² дома | 12 | 48 % | 7.1 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 72 548 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 725 000 ₽ (10 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 775 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 23 125 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Изумрудная Поляна ДНП | 12 сот. | 1 897 000 | 158 083 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Изумрудная Поляна ДНП | 13,6 сот. | 1 890 000 | 138 971 | снят (цена объявления) 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Изумрудная Поляна ДНП | 11,5 сот. | 2 200 000 | 191 304 | снят (цена объявления) 17.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Изумрудная Поляна ДНП | 6 сот. | 390 000 | 65 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Изумрудная Поляна ДНП | 14 сот. | 2 100 000 | 150 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Никулино с. | 9 сот. | 2 200 000 | 244 444 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Никулино с. | 6 сот. | 350 000 | 58 333 | в продаже 26.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Ильинский пгт | 12 сот. | 990 000 | 82 500 | снят (цена объявления) 24.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Зеленая миля ДНП | 5,9 сот. | 1 100 000 | 186 441 | снят (цена объявления) 31.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Зеленая миля ДНП | 6,5 сот. | 450 000 | 69 231 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 120 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 2 300 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | септик |
| цена выхода: источник | приличные 3 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 62 500 / 91 293 / 104 348 |
| цена объекта | 3 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 975 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 10 831 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 10 289 000 ₽ |
| продажа: целевая | 9 748 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 8 665 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 3 390 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 39 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 64 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
приличные 3 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.3 км | Заречье дп да: «санузел» + «ремонтом» | 115 м² | 10 сот. | 12 000 000 | 104 348 | в продаже 24.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.4 км | Лисичкино КП да: «ванные» + «тёплые полы» | 120 м² | 10 сот. | 7 499 999 | 62 500 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.8 км | Южное полесье КП да: «санузел» + «теплые полы» | 118,3 м² | 10 сот. | 10 800 000 | 91 293 | снято (цена объявления) 25.06.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 08.05.2026 | 4 850 000 | история площадки |
| 18.05.2026 | 4 500 000 (−350 000) | история площадки |
| 28.05.2026 | 3 500 000 (−1 000 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 500 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Дом не оформлен! Продаем участок 11 соток по договору купли-продажи. Дом в подарок! Дом каркасный, внутри вагонка крашеная, надо освежить, эл-во 15 квт, электроразводка по всему дому, 2 с/у на 2-х этажах, снаружи сайдинг, дом с терассой, вода заведена в дом, колодец и септик из колец, забор с откатными воротами и калиткой, забор надо чуть поправить в некоторых местах, дом построен в 2017 году, ежемесячных взносов нет, есть мебель б/у, если не нужна, вывезем после сделки. Ставку по обычной ипотеке можем предложить от 13%.