Новорязанское ш., 52 км от МКАД
Жирово д., Раменский гор. округ
Дом 33,4 м², участок 11,5 сот., каркас, 2023 год.
Цена 2,98 млн ₽, снижали с 3,29 млн; первая цена 3,29 млн ₽ от 19.11.2025.
Рейтинг 33/100 · уверенность 57 %
Земля ≈118 тыс. ₽/сот. × 11,5 сот. = 1,35 млн → дом ≈1,63 млн ₽, 49 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км, 59 тыс.–123 тыс. ₽/м², медиана 97 тыс.
Ремонт ≈568 тыс., покупка после торга ≈2,53 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,94 млн / целевая ≈2,65 млн / пессимист. ≈2,35 млн → от пессимистичной прибыль −747 тыс. ₽, маржа −32 %, ROI −24 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: газ — по границе; отопление — нет; в описании: септик (по описанию).
До ст. Игнатьево ≈1,4 км по прямой; до МКАД 52 км, на машине ≈1 ч 05 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №3718
Рейтинг 33/100 · уверенность 57 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 3 (разброс ₽/м² 46 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 69 % | 14.7 |
| торг | 5 | 63 % | 4.5 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 7.1 |
| участок | 5 | 68 % | 4.9 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.8 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 117 728 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 354 000 ₽ (11,5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 626 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 48 683 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Жирово д. | 5,5 сот. | 1 150 000 | 209 091 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Жирово д. | 10 сот. | 1 800 000 | 180 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Новое Жирово дп | 8 сот. | 1 100 000 | 137 500 | снят (цена объявления) 31.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Жирово д. | 6,7 сот. | 899 999 | 134 328 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Жирово д. | 10 сот. | 1 300 000 | 130 000 | в продаже 09.11.2026 | сохраненная копия |
| 0.3 км | Жирово д. | 7,4 сот. | 850 000 | 114 865 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Жирово д. | 8,6 сот. | 1 990 000 | 231 395 | снят (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Жирово д. | 9,5 сот. | 1 200 000 | 126 316 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Жирово д. | 5,9 сот. | 647 890 | 109 812 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Жирово д. | 5,4 сот. | 587 900 | 108 870 | снят (цена объявления) 28.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 33,4 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 568 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | септик |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 58 750 / 96 715 / 123 333 |
| цена объекта | 2 980 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 533 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 942 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 795 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 648 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 354 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -747 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −32 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −24 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.2 км | Бахтеево Парк КП | 30 м² | 13 сот. | 3 700 000 | 123 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 16.6 км | Им. Цюрупы пгт | 40 м² | 7,3 сот. | 2 350 000 | 58 750 | снято (цена объявления) 18.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 17.9 км | Рахманово с. | 27,4 м² | 6 сот. | 2 650 000 | 96 715 | снято (цена объявления) 16.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 19.11.2025 | 3 290 000 | история площадки |
| 12.05.2026 | 3 190 000 (−100 000) | история площадки |
| 23.05.2026 | 2 980 000 (−210 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 2 980 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
О земельном участке Площадь 11,5 соток (ровный и сухой участок). Категория: земли населённых пунктов, вид использования садоводство. Электричество 15 кВт заведено в дом. Газ по границе участка. СНП полностью огорожено, установлены камеры видеонаблюдения. Соседи построились район обжитой и ухоженный. Участок огорожен надежным забором из толстого металла. Есть распашные ворота и калитка. Оборудован заезд на участок из щебня с бетонными оголовками. На участке много свободного места, в том числе для строительства большого дома. --- О доме Каркасный дом на винтовых сваях, размер 66 м (33,4 м2). 1 этаж, две комнаты, коридор + веранда. В дом заведено электричество 15 КВт. Снаружи обработан антисептиком и покрашен. Внутри отделан вагонкой, готов под чистовую отделку. Отличный вариант как дачный домик или временное жильё на время строительства большого дома. --- Инфраструктура и окружение До станций Кузяево и Игнатьево 15 минут пешком. В шаговой доступности магазины Дикси, Магнит и строительный рынок. Удобный выезд на Москву, транспортная доступность. Продает собственник. агентствам и риелторам не беспокоить. Реальным покупателям возможен торг.