Новорязанское ш., 85 км от МКАД
Устьяново д., Орехово-Зуевский гор. округ
Дом 110 м², участок 28 сот., дерево, 1970 год.
Цена 3 млн ₽; цена не менялась с 23.05.2026.
Рейтинг 51/100 · уверенность 65 %
Земля ≈50 тыс. ₽/сот. × 28 сот. = 1,4 млн → дом ≈1,6 млн ₽, 15 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 31 тыс.–105 тыс. ₽/м², медиана 66 тыс.
Ремонт ≈2 млн, покупка после торга ≈2,55 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈7,41 млн / целевая ≈6,67 млн / пессимист. ≈5,93 млн → от пессимистичной прибыль ≈1,38 млн ₽, маржа 23 %, ROI 30 %.
Коммуникации: отопление — печь; в описании: баня, колодец.
До ст. Ильинский Погост ≈4,6 км по прямой; до МКАД 85 км, на машине ≈1 ч 42 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №3715
Рейтинг 51/100 · уверенность 65 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 9 (разброс ₽/м² 76 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 61 % | 25.9 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 21 % | 3.9 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 80 % | 4.9 |
| участок | 5 | 100 % | 6.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 73 % | 10.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 50 000 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 1 400 000 ₽ (28 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 600 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 14 545 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.7 км | Устьяново д. | 15 сот. | 4 300 000 | 286 667 | снят (цена объявления) 21.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Березка-7 СНТ | 10 сот. | 500 000 | 50 000 | снят (цена объявления) 14.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Березовая Роща СНТ | 7,8 сот. | 850 000 | 108 974 | снят (цена объявления) 17.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Ботагово д. | 12 сот. | 200 000 | 16 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Ботагово д. | 8,5 сот. | 1 200 000 | 141 176 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | Юрятино д. | 20 сот. | 1 000 000 | 50 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.6 км | Гридино д. | 6 сот. | 300 000 | 50 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.7 км | Гридино д. | 15 сот. | 600 000 | 40 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.8 км | Ботагово д. | 8 сот. | 450 000 | 56 250 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.3 км | Гридино д. | 15 сот. | 800 000 | 53 333 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 110 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 2 000 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, баня |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 30 602 / 65 714 / 105 000 |
| цена объекта | 3 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 550 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 7 413 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 7 042 000 ₽ |
| продажа: целевая | 6 672 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 5 930 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 1 380 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 23 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 30 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.9 км | Устьяново д. | 119 м² | 15 сот. | 4 500 000 | 37 815 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Гридино д. | 105 м² | 15 сот. | 6 900 000 | 65 714 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Устьяново д. | 98 м² | 26 сот. | 2 999 000 | 30 602 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Гридино д. | 115 м² | 18 сот. | 10 000 000 | 86 957 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.7 км | Гридино д. | 118 м² | 20 сот. | 8 200 000 | 69 492 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Гридино д. | 100 м² | 20 сот. | 10 000 000 | 100 000 | снято (цена объявления) 25.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Гридино д. | 100 м² | 18 сот. | 10 500 000 | 105 000 | снято (цена объявления) 20.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.8 км | Ботагово д. | 100 м² | 20 сот. | 21 000 000 | 210 000 выброс, не в счёт | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Устьяново д. | 130 м² | 15 сот. | 4 000 000 | 30 769 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.5 км | Шувое пос. | 112 м² | 15 сот. | 5 500 000 | 49 107 | снято (цена объявления) 23.05.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 23.05.2026 | 3 000 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 3 000 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Предлагаем Вашему вниманию двухэтажный загородный дом, в отличном состоянии. Общая площадь 110 кв. м., кухня 12 кв. м., пять комнат, лоджия с видом на сосновый лес. Подойдёт для большой и дружной семьи. Электричество заведено, печь с камином в отличном рабочем состоянии, вода заведена в дом от колодца(питьевая), отстойник. Расположен на ровном участке 28 соток, сухой всегда, огорожен, растёт несколько яблонь, баня рабочая в нормальном состоянии. Деревня замечательная, жилая, есть действующий храм, доставка Пятёрочка, Озон, продуктовый магазин работает. В пяти километрах большой посёлок с развитой инфраструктурой: сетевые магазины, школа, детский сад. Вокруг деревни шикарный лес, хвойный, берёзовый, растут грибы, ягоды (земляника, черника, малина, брусника), замечательный родник. Автобусное сообщение с городом Куровское, станция ж/д Куровская Казанское направление, также автобусное сообщение с городом Егорьевск. Показ в удобное для Вас время по договорённости. Звоните и приезжайте!!!