Новорязанское ш., 63 км от МКАД
Новое Давыдово КП, Раменский гор. округ
Дом 50 м², участок 6 сот., 2024 год.
Цена 2,4 млн ₽, снижали с 3,1 млн; первая цена 3,1 млн ₽ от 06.11.2025.
Рейтинг 40/100 · уверенность 62 %
Земля ≈77 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 464 тыс. → дом ≈1,94 млн ₽, 39 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 9 в 10 км, 70 тыс.–122 тыс. ₽/м², медиана 89 тыс.
Ремонт ≈1 млн, покупка после торга ≈2,04 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,73 млн / целевая ≈4,26 млн / пессимист. ≈3,79 млн → от пессимистичной прибыль ≈746 тыс. ₽, маржа 20 %, ROI 25 %.
⚠ Сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: в описании: нет септика (туалет на улице).
До ст. Золотово ≈12,1 км по прямой; до МКАД 63 км, на машине ≈1 ч 06 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №3709
Рейтинг 40/100 · уверенность 62 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, коммуникации); аналогов 9 (разброс ₽/м² 35 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 49 % | 20.9 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 53 % | 9.7 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 22 % | 1.4 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 4 % | 0.5 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 77 389 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 464 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 936 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 38 720 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.7 км | Озерный СНТ | 8 сот. | 850 000 | 106 250 | снят (цена объявления) 15.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Озерный СНТ | 10 сот. | 850 000 | 85 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Озерный СНТ | 12,5 сот. | 1 000 000 | 80 000 | снят (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Мечта ДНП | 13 сот. | 1 000 000 | 76 923 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Мечта ДНП | 26,3 сот. | 1 700 000 | 64 639 | снят (цена объявления) 07.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Мечта ДНП | 12,5 сот. | 850 000 | 68 000 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Мечта ДНП | 7,9 сот. | 690 000 | 87 342 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Озерный СНТ | 18 сот. | 2 000 000 | 111 111 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Мечта ДНП | 10,5 сот. | 860 000 | 81 905 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Мечта ДНП | 16,5 сот. | 1 300 000 | 78 788 | в продаже 27.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 50 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 000 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | приличные 9 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 69 800 / 88 685 / 122 000 |
| цена объекта | 2 400 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 040 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 732 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 495 000 ₽ |
| продажа: целевая | 4 259 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 786 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 746 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 20 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 25 % |
| пояснение расчета | сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 9 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 6.2 км | Владимирские Усадьбы ДНП да: «санузел» + «ламинат» | 50 м² | 6 сот. | 6 100 000 | 122 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.2 км | Химик 5 СТ да: «санузел» + «ремонтом» | 50 м² | 5,6 сот. | 3 550 000 | 71 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.2 км | Химик 5 СТ да: «ванную» + «ремонт» | 50 м² | 6 сот. | 3 490 000 | 69 800 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.5 км | Гостилово д. да: «санузел» + «ремонтом» | 50 м² | 6 сот. | 4 750 000 | 95 000 | снято (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.6 км | Гостилово д. да: «санузел» + «ремонтом» | 50 м² | 6 сот. | 4 000 000 | 80 000 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.2 км | Колоколово д. да: «санузел» + «под ключ» | 54 м² | 5,8 сот. | 4 789 000 | 88 685 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.8 км | Городище д. да: «с/у» + «ремонт» | 54,1 м² | 6 сот. | 6 199 000 | 114 584 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.1 км | Татаринцево с. да: «санузел» + «ремонт» | 55 м² | 6 сот. | 5 750 000 | 104 545 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.7 км | Голландская деревня КП да: «санузел» + «отделка» | 45 м² | 6 сот. | 3 900 000 | 86 667 | снято (цена объявления) 10.08.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 06.11.2025 | 3 100 000 | история площадки |
| 09.11.2025 | 2 650 000 (−450 000) | история площадки |
| 22.12.2025 | 2 350 000 (−300 000) | история площадки |
| 27.12.2025 | 2 300 000 (−50 000) | история площадки |
| 07.05.2026 | 2 400 000 (+100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 2 400 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается круглогодичный дом/дача в экологически благополучном районе. Общая площадь строения составляет 50 кв.м. и включает две комнаты, функциональную прихожую и помещение, подготовленное под установку санузла. Дом возведен на надежном винтовом фундаменте, стены и перекрытия утеплены минеральной ватой толщиной 150 мм, что обеспечивает комфортное проживание в любое время года. Внешняя отделка выполнена имитацией бруса, кровля из металлопрофиля. К объекту прилагается сухой земельный участок правильной формы, на территории расположены беседка для отдыха, летний душ и уличный туалет. Часть мебели остается новому владельцу. Инфраструктура представлена продуктовым магазином в шаговой доступности, школой и детским садом в 10 минутах езды. Развитая городская среда с полным набором услуг доступна в Бронницах, расположенных в 17 км. Транспортная доступность является ключевым преимуществом: остановка общественного транспорта находится в 4 км, откуда осуществляются рейсы в Бронницы, Коломну, Жуковский и к станции метро "Котельники". Выезд на ЦКАД расположен в 13 км, что открывает быстрые маршруты в любую точку Москвы и области. Объект представляет практичный вариант для постоянного проживания или сезонного отдыха с потенциалом для дальнейшего развития. Код пользователя: 150626 Номер в базе: 10150078