Новорязанское ш., 90 км от МКАД
Паньшино д., Коломенский гор. округ
Дом 26 м², участок 14 сот., 1954 год.
Цена 990 тыс. ₽; цена не менялась с 11.02.2026.
Рейтинг 32/100 · уверенность 56 %
Земля рядом ≈90 тыс. ₽/сот. (нижний квартиль 10 участков · земля рядом дороже объекта в 1,3 раза — участки не того класса или ошибка в сотках, цену дома не считаем).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 30 тыс.–112 тыс. ₽/м², медиана 73 тыс.
Ремонт ≈520 тыс., покупка после торга ≈842 тыс. ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,92 млн / целевая ≈1,73 млн / пессимист. ≈1,53 млн → от пессимистичной прибыль ≈174 тыс. ₽, маржа 11 %, ROI 13 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Конев Бор ≈2,2 км по прямой; до МКАД 90 км, на машине ≈1 ч 28 мин без пробок.
Площадки: Домклик · объявление · страница объекта №3707
Рейтинг 32/100 · уверенность 56 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, коммуникации); аналогов 8 (разброс ₽/м² 29 %); данные есть по 53 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 25 % | 13.7 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 14 % | 3.3 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 98 % | 7.6 |
| участок | 5 | 91 % | 7 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 89 583 ₽ (нижний квартиль 10 участков · земля рядом дороже объекта в 1,3 раза — участки не того класса или ошибка в сотках, цену дома не считаем) |
| стоимость земли объекта | 1 254 000 ₽ (14 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | — |
| ₽/м² дома | — |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Паньшино д. | 10 сот. | 600 000 | 60 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Паньшино д. | 10 сот. | 400 000 | 40 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | 6 сот. | 500 000 | 83 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.2 км | Осинка СНТ | 6 сот. | 650 000 | 108 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Водолей СТ | 8 сот. | 1 200 000 | 150 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Водолей СТ | 7,8 сот. | 999 999 | 128 205 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Конев-Бор д. | 8,1 сот. | 1 300 000 | 160 494 | снят (цена объявления) 01.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Конев-Бор д. | 8,1 сот. | 1 200 000 | 148 148 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Конев-Бор д. | 10 сот. | 1 800 000 | 180 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Пески пгт | 12 сот. | 1 300 000 | 108 333 | снят (цена объявления) 09.06.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 26 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 520 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 29 630 / 73 334 / 111 960 |
| цена объекта | 990 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 841 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 919 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 823 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 727 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 535 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 173 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 11 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 13 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 4.1 км | Подлужье д. | 27 м² | 17,3 сот. | 6 000 000 | 222 222 выброс, не в счёт | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5 км | Нижнее Хорошово с. | 25 м² | 12,1 сот. | 1 950 000 | 78 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.4 км | Дмитровцы с. | 27,2 м² | 12 сот. | 1 450 000 | 53 309 | снято (цена объявления) 05.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10.5 км | Настасьино д. | 25 м² | 13 сот. | 2 799 000 | 111 960 | снято (цена объявления) 01.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 12.2 км | Черемушки СНТ | 25 м² | 9 сот. | 1 750 000 | 70 000 | снято (цена объявления) 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 12.8 км | Шеметово с. | 27 м² | 7 сот. | 800 000 | 29 630 | в продаже 29.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.5 км | Колыберево СНТ | 23 м² | 7 сот. | 1 850 000 | 80 435 | снято (цена объявления) 06.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.5 км | 23 м² | 7,1 сот. | 1 450 000 | 63 043 | снято (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 6.3 км | Бакунино д. | 30,6 м² | 10 сот. | 5 150 000 | 168 301 выброс, не в счёт | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8 км | Дружба СНТ | 30 м² | 8 сот. | 2 300 000 | 76 667 | снято (цена объявления) 25.05.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 11.02.2026 | 990 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Домклик | 990 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаетя жилой дом 26.5 кв.м.(под снос) и земельный участок 14 соток правильной прямоугольной формы в живописном месте (лес озеро рядом)в деревне Паньшино. в 3-х минутах ходьбы остановка от которой за 7 минут можно доехать до жд станции "Пески", на машине 3 минуты. Документы оформлены как: жилой дом 26.5 кв. м., земельный участок ЛПХ, категория земель: земли населенных пунктов. В доме никто не зарегистрирован, подходит под ипотеку, материнский капитал.