Новорязанское ш., 53 км от МКАД
Кипреево ДНП, Воскресенск гор. округ
Дом 53 м², участок 6,2 сот., дерево, 2024 год.
Цена 2,5 млн ₽, снижали с 2,9 млн; первая цена 2,9 млн ₽ от 13.05.2026.
Рейтинг 75/100 · уверенность 69 %
Земля ≈134 тыс. ₽/сот. × 6,2 сот. = 829 тыс. → дом ≈1,67 млн ₽, 32 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 4 в 10 км, 69 тыс.–126 тыс. ₽/м², медиана 104 тыс.
Ремонт ≈860 тыс., покупка после торга ≈2,12 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈5,54 млн / целевая ≈4,99 млн / пессимист. ≈4,43 млн → от пессимистичной прибыль ≈1,45 млн ₽, маржа 33 %, ROI 49 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: вода — есть; канализация — есть; газ — есть; отопление — есть; свет — есть.
До ст. Радуга ≈4,6 км по прямой; до МКАД 53 км, на машине ≈56 мин без пробок.
Площадки: Яндекс · объявление · страница объекта №3696
Рейтинг 75/100 · уверенность 69 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 4 (разброс ₽/м² 31 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 97 % | 41.4 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 67 % | 12.3 |
| торг | 5 | 92 % | 5.6 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 80 % | 4.9 |
| участок | 5 | 20 % | 1.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 24 % | 3.5 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 100 % | 6.1 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 133 750 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 829 000 ₽ (6,2 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 671 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 31 528 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Кипреево ДНП | 9 сот. | 1 000 000 | 111 111 | в продаже 09.11.2026 | сохраненная копия |
| 0 км | Кипреево ДНП | 12 сот. | 2 400 000 | 200 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Кипреево ДНП | 20 сот. | 2 600 000 | 130 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Кипреево ДНП | 7,3 сот. | 1 550 000 | 212 329 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Кипреево ДНП | 3 сот. | 1 000 000 | 333 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Кипреево ДНП | 6 сот. | 990 000 | 165 000 | снят (цена объявления) 05.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Торопово-Заречье СНТ | 6 сот. | 870 000 | 145 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Луговое ДНП | 6 сот. | 1 500 000 | 250 000 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Луговое ДНП | 44 сот. | 3 270 000 | 74 318 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | 10 сот. | 1 500 000 | 150 000 | снят (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 53 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 860 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | септик, вода |
| цена выхода: источник | приличные 4 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 68 966 / 104 374 / 125 508 |
| цена объекта | 2 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 125 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 5 542 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 5 265 000 ₽ |
| продажа: целевая | 4 988 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 4 434 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 1 449 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 33 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 49 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
приличные 4 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 7.2 км | Белоозерский пгт да: «санузел» + «отделка» | 53 м² | 6 сот. | 4 799 999 | 90 566 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.1 км | Цибино д. да: «санузел» + «теплые полы» | 55 м² | 6 сот. | 6 500 000 | 118 182 | снято (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.4 км | Заречье-1 СНТ да: «ванная» + «ремонтом» | 49 м² | 6 сот. | 6 149 900 | 125 508 | снято (цена объявления) 21.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.2 км | Сосны СНТ да: «ванной» + «отделки» | 58 м² | 6 сот. | 4 000 000 | 68 966 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 13.05.2026 | 2 900 000 | история площадки |
| 27.05.2026 | 2 500 000 (−400 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Яндекс | 2 500 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Арт. 135783120 Продаётся уютный домик у самого ручья тишина, пение птиц, чистый воздух. Отличный вариант для дачи или круглогодичного проживания (после оформления). Дом крепкий качественный каркасник под чистовую отделку. Хозяин строил на совесть: Торг.