Новорязанское ш., 34 км от МКАД
Панино д., Раменский гор. округ
Дом 81 м², участок 1 сот., брус.
Цена 200 тыс. ₽; цена не менялась с 30.05.2026.
🔴 Цена в разы ниже рынка, проверь объявление (примерно в 85 раз).
Рейтинг 79/100 · уверенность 46 %
Земля ≈111 тыс. ₽/сот. × 1 сот. = 111 тыс. → дом ≈89 тыс. ₽, 1 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км, 44 тыс.–256 тыс. ₽/м², медиана 209 тыс.
Ремонт ≈1,62 млн, покупка после торга ≈170 тыс. ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈17,46 млн / целевая ≈15,72 млн / пессимист. ≈13,97 млн → от пессимистичной прибыль ≈12,18 млн ₽, маржа 87 %, ROI 680 %.
⚠ ROI 680 % — проверьте объявление (доля, ошибка площади или цены); в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Бронницы ≈17 км по прямой; до МКАД 34 км, на машине ≈41 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №3684
Рейтинг 79/100 · уверенность 46 %
Уверенность: поля 5 из 8 (нет: год, коммуникации, фото); аналогов 3 (разброс ₽/м² 103 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 45.5 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 94 % | 18.4 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 0 % | 0 |
| участок | 5 | 0 % | 0 |
| ₽/м² дома | 12 | 100 % | 15.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 111 146 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 111 000 ₽ (1 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 89 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 1 099 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Нестерово д. | 6 сот. | 660 000 | 110 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Панино д. | 10 сот. | 9 950 000 | 995 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Панино д. | 7,2 сот. | 825 000 | 114 583 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Панино д. | 6 сот. | 660 000 | 110 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Панино д. | 36 сот. | 11 520 000 | 320 000 | снят (цена объявления) 25.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Панино д. | 7 сот. | 770 000 | 110 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Нестерово д. | 9,8 сот. | 2 150 000 | 219 388 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Нестерово д. | 23 сот. | 5 100 000 | 221 739 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Нестерово д. | 15 сот. | 3 490 000 | 232 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Нестерово д. | 6 сот. | 700 000 | 116 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 81 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 620 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 44 079 / 209 302 / 255 814 |
| цена объекта | 200 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 170 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 17 464 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 16 591 000 ₽ |
| продажа: целевая | 15 718 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 13 971 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 12 181 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 87 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 680 % |
| пояснение расчета | ROI 680 % — проверьте объявление (доля, ошибка площади или цены); в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
| ⚠ проверьте | ROI 680 % — проверьте объявление (доля, ошибка площади или цены) |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 5.2 км | Заворово с. | 86 м² | 1,2 сот. | 22 000 000 | 255 814 | снято (цена объявления) 09.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.2 км | 86 м² | 1,2 сот. | 18 000 000 | 209 302 | снято (цена объявления) 01.06.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 8.6 км | Агропром-1 СНТ | 76 м² | — | 3 350 000 | 44 079 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 30.05.2026 | 200 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 200 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаю не достроинный дом самовывоз аукциона нет.