Новорязанское ш., 90 км от МКАД
Коломна г., Коломенский гор. округ
Дача 20 м², участок 4 сот., кирпич.
Цена 695 тыс. ₽; цена не менялась с 07.06.2026.
Рейтинг 11/100 · уверенность 51 %
Земля ≈75 тыс. ₽/сот. × 4 сот. = 300 тыс. → дом ≈395 тыс. ₽, 20 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 8 домов в 20 км, 35 тыс.–112 тыс. ₽/м², медиана 63 тыс.
Ремонт ≈400 тыс., покупка после торга ≈591 тыс. ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,21 млн / целевая ≈1,09 млн / пессимист. ≈966 тыс. → от пессимистичной прибыль −25 тыс. ₽, маржа −3 %, ROI −3 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Щурово ≈1,8 км по прямой; до МКАД 90 км, на машине ≈1 ч 38 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №3683
Рейтинг 11/100 · уверенность 51 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 8 (разброс ₽/м² 74 %); данные есть по 53 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 14 % | 3.3 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 7.7 |
| участок | 5 | 0 % | 0 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 75 000 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 300 000 ₽ (4 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 395 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 19 750 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | 5,5 сот. | 550 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.6 км | 18,4 сот. | 7 500 000 | 407 609 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.8 км | 4,8 сот. | 560 000 | 116 667 | снят (цена объявления) 25.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.8 км | 5 сот. | 330 000 | 66 000 | снят (цена объявления) 07.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.8 км | Березка-1 СНТ | 9,5 сот. | 600 000 | 63 158 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Березка-1 СНТ | 16 сот. | 1 200 000 | 75 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Березка-1 СНТ | 12 сот. | 900 000 | 75 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | 8 сот. | 2 560 000 | 320 000 | снят (цена объявления) 01.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.9 км | 12,5 сот. | 1 500 000 | 120 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1 км | Вишневая Поляна СНТ | 6,2 сот. | 1 700 000 | 274 194 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 20 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 400 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 8 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 35 000 / 62 740 / 112 500 |
| цена объекта | 695 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 590 750 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 207 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 147 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 086 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 966 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -24 750 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −3 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −3 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 8 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.5 км | 16 м² | 6 сот. | 999 000 | 62 438 | снято (цена объявления) 15.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 17.1 км | Росинка СНТ | 20 м² | 4 сот. | 1 000 000 | 50 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 17.7 км | Заря СНТ | 20 м² | 6 сот. | 700 000 | 35 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.6 км | Коломзавод-2 СНТ | 16 м² | 5,5 сот. | 1 800 000 | 112 500 | снято (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 17.9 км | Гольный Бугор д. | 18,9 м² | 4 сот. | 2 000 000 | 105 820 | снято (цена объявления) 01.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 15.4 км | Солнечный СНТ | 23 м² | 4 сот. | 950 000 | 41 304 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 17.3 км | Березка-4 СНТ | 23 м² | 4 сот. | 1 450 000 | 63 043 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 17.4 км | Полюшко СНТ | 24 м² | 6 сот. | 2 200 000 | 91 667 | снято (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 07.06.2026 | 695 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 695 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается дача, 4 сотки, есть техническая вода, питьевая чистая, свет заведен в дом! На участок удобный въезд в любое время. 2 линия (верха так сказать) по 1 линии живут люди круглый год! Перебоев у нас никогда нет! Соседи хорошие. Дом на фундаменте (подвал по всему дому). Земля в аренде, участники Снт активно начанают приватизировать свои участки. Продаем с большим сожалением, по семейным обстоятельствам.