Новорязанское ш., 66 км от МКАД
Осташово с., Воскресенск гор. округ
Дом 103 м², участок 15 сот., кирпич.
Цена 2,3 млн ₽; цена не менялась с 07.06.2026.
Рейтинг 34/100 · уверенность 62 %
Земля ≈68 тыс. ₽/сот. × 15 сот. = 1,02 млн → дом ≈1,28 млн ₽, 12 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 23 тыс.–78 тыс. ₽/м², медиана 41 тыс.
Ремонт ≈1,96 млн, покупка после торга ≈1,96 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,88 млн / целевая ≈3,49 млн / пессимист. ≈3,1 млн → от пессимистичной прибыль −814 тыс. ₽, маржа −26 %, ROI −21 %.
Коммуникации: септик; в описании: колодец.
До ст. Хорлово ≈2,9 км по прямой; до МКАД 66 км, на машине ≈1 ч 26 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №3681
Рейтинг 34/100 · уверенность 62 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 9 (разброс ₽/м² 66 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 49 % | 8.9 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 93 % | 5.7 |
| участок | 5 | 100 % | 6.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 79 % | 11.5 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 67 708 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 1 016 000 ₽ (15 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 284 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 12 466 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Осташово с. | 6,3 сот. | 850 000 | 134 921 | снят (цена объявления) 18.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Осташово с. | 29 сот. | 2 900 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Осташово с. | 14,4 сот. | 1 550 000 | 107 639 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Осташово с. | 10 сот. | 1 000 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 23.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Осташово СНТ | 6 сот. | 200 000 | 33 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Осташово СНТ | 12 сот. | 750 000 | 62 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Хорлово ТСН | 11,7 сот. | 650 000 | 55 556 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Потаповское СНТ | 8 сот. | 1 350 000 | 168 750 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.6 км | Потаповское СНТ | 6 сот. | 800 000 | 133 333 | снят (цена объявления) 21.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.6 км | Потаповское д. | 12 сот. | 1 000 000 | 83 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 103 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 960 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | септик |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 22 727 / 41 176 / 78 155 |
| цена объекта | 2 300 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 955 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 876 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 682 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 488 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 101 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -814 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −26 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −21 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 4.5 км | Комета СНТ | 101,8 м² | 8,9 сот. | 2 500 000 | 24 558 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.6 км | 101 м² | 14,6 сот. | 5 899 000 | 58 406 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 6.2 км | 110 м² | 15 сот. | 8 597 000 | 78 155 | снято (цена объявления) 22.05.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 3.7 км | Хорлово пгт | 118 м² | 10 сот. | 6 100 000 | 51 695 | снято (цена объявления) 18.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.7 км | 110,7 м² | 10,6 сот. | 13 000 000 | 117 435 выброс, не в счёт | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.9 км | Осташово СНТ | 76,5 м² | 13,9 сот. | 3 150 000 | 41 176 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.6 км | Бессоново д. | 97,1 м² | 12,8 сот. | 4 995 000 | 51 442 | снято (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.7 км | Чемодурово д. | 100 м² | 10 сот. | 3 700 000 | 37 000 | в продаже 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.4 км | Давыдовская д. | 110 м² | 15 сот. | 2 500 000 | 22 727 | снято (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.8 км | Чемодурово д. | 100 м² | 10 сот. | 3 500 000 | 35 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 07.06.2026 | 2 300 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 300 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаётся кирпичный дом площадью 103 м2 с двумя этажами, построенный в 1990 году. На первом этаже расположены кухня, санузел и гостиная, на втором несколько спален. В доме требуется ремонт, что позволяет воплотить собственные дизайнерские идеи. Дом находится в живописной местности с асфальтированной дорогой и рядом с остановкой общественного транспорта. Для удобства проживания имеется электрическое отопление. Водоснабжение осуществляется из колодца, канализация септик. На территории участка площадью 15 соток растут деревья и кустарники. Рядом красивый пруд, липовый парк которые станут отличным местом для отдыха. В селе есть небольшой магазин, обеспечивающий базовые нужды. Земли категории Ижс предоставляют возможность для индивидуального жилищного строительства.