Новорязанское ш., 93 км от МКАД
Щит ТСН, Егорьевск гор. округ
Дом 85 м², участок 10 сот., бревно.
Цена 1,6 млн ₽, снижали с 2 млн; первая цена 2 млн ₽ от 28.07.2025.
Рейтинг 36/100 · уверенность 64 %
Земля ≈22 тыс. ₽/сот. × 10 сот. = 222 тыс. → дом ≈1,38 млн ₽, 16 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 18 тыс.–88 тыс. ₽/м², медиана 43 тыс.
Ремонт ≈1,5 млн, покупка после торга ≈1,36 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4 млн / целевая ≈3,6 млн / пессимист. ≈3,2 млн → от пессимистичной прибыль ≈340 тыс. ₽, маржа 11 %, ROI 12 %.
Коммуникации: скважина; свет — есть; в описании: септик (по описанию).
До ст. Егорьевск I ≈15,4 км по прямой; до МКАД 93 км, на машине ≈2 ч 04 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №3677
Рейтинг 36/100 · уверенность 64 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 61 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 24 % | 10.2 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 10 % | 1.8 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 0 % | 0 |
| участок | 5 | 55 % | 3.3 |
| ₽/м² дома | 12 | 68 % | 9.9 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 75 % | 4.6 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 22 153 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 222 000 ₽ (10 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 378 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 16 212 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.4 км | Горка СНТ | 6 сот. | 240 000 | 40 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Аккорд СНТ | 7 сот. | 395 000 | 56 429 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Авиатор-4 СНТ | 14 сот. | 400 000 | 28 571 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Авиатор-4 СНТ | 39,3 сот. | 1 500 000 | 38 168 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Полбиноское СНТ | 6 сот. | 100 000 | 16 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Авиатор-4 СНТ | 14 сот. | 220 000 | 15 714 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Авиатор-4 СНТ | 7,2 сот. | 170 000 | 23 611 | снят (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Полбинское ТСН | 6,3 сот. | 180 000 | 28 571 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Двойни д. | 6 сот. | 154 000 | 25 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Двойни д. | 6 сот. | 130 000 | 21 667 | в продаже 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 85 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 500 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | септик, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 17 500 / 43 444 / 88 009 |
| цена объекта | 1 600 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 360 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 000 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 800 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 600 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 200 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 340 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 11 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 12 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.8 км | Двойни д. | 83 м² | 10 сот. | 2 650 000 | 31 928 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.1 км | Юрьево д. | 90,9 м² | 14 сот. | 8 000 000 | 88 009 | снято (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.1 км | Нива СНТ | 80 м² | 6 сот. | 1 400 000 | 17 500 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.4 км | Юрцово д. | 95,7 м² | 7 сот. | 4 200 000 | 43 887 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.1 км | Юрцово д. | 72 м² | 13 сот. | 1 350 000 | 18 750 | снято (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.4 км | Нива СНТ | 72,8 м² | 6 сот. | 1 500 000 | 20 604 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.4 км | Княжево д. | 79,8 м² | 13 сот. | 3 800 000 | 47 619 | снято (цена объявления) 11.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.9 км | Барсуки д. | 100 м² | 10 сот. | 4 500 000 | 45 000 | снято (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.7 км | Сергиевский пос. | 88 м² | 15 сот. | 4 800 000 | 54 545 | снято (цена объявления) 26.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.4 км | Юрцово д. | 100 м² | 7 сот. | 4 300 000 | 43 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 28.07.2025 | 1 999 999 | история площадки |
| 22.02.2026 | 1 600 000 (−399 999) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 600 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаётся уютный готовый дом с пропиской, в городском округе Егорьевск Тсн Щит по улице Центральная. Преимущества: - вода скважина. - свет деревенский тариф (септик). - санузел. - ремонт косметический. - тихий уголок, вблизи города 11км. - круглогодичный подъезд к дому, зимой чистится. О доме: - материал стен брус + утепленный. - отопление частично. Планировка: 1 этаж просторная зона общего пользования. 2 этаж спальня. Участок: 10 соток огорожен, забор из проф листа. Планируется подвод газоснабжения, электроснабжение деревенский тариф. Площадь земельного участка 10 соток. Дом 85^2. Электричество подведено в доме. Удобный подъезд к Тсн. Зимой дороги регулярно чистят. Остановка общественного транспорта в 15минутах ходьбы. Условия продажи: 1 собственник, дом с пропиской. Цена 1.600.000р.