Новорязанское ш., 37 км от МКАД
Косякино д., Раменский гор. округ
Дача 100 м², участок 7 сот., газоблок.
Цена 3,2 млн ₽; цена не менялась с 20.05.2026.
Рейтинг 23/100 · уверенность 59 %
Земля ≈68 тыс. ₽/сот. × 7 сот. = 472 тыс. → дом ≈2,73 млн ₽, 27 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 20 км, 39 тыс.–65 тыс. ₽/м², медиана 44 тыс.
Ремонт ≈1,9 млн, покупка после торга ≈2,72 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,8 млн / целевая ≈4,32 млн / пессимист. ≈3,84 млн → от пессимистичной прибыль −780 тыс. ₽, маржа −20 %, ROI −17 %.
Коммуникации: отопление — печь; в описании: колодец.
До ст. Бронницы ≈18,5 км по прямой; до МКАД 37 км, на машине ≈49 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №3675
Рейтинг 23/100 · уверенность 59 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 4 (разброс ₽/м² 25 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 90 % | 16.5 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 0 % | 0 |
| участок | 5 | 27 % | 1.7 |
| ₽/м² дома | 12 | 36 % | 5.3 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 67 500 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 472 000 ₽ (7 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 728 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 27 280 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Толмачево д. | 11,4 сот. | 1 800 000 | 157 895 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Черемушки 1 СНТ | 6 сот. | 490 000 | 81 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Черемушки 1 СНТ | 24 сот. | 1 600 000 | 66 667 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Черемушки 1 СНТ | 17,6 сот. | 2 900 000 | 164 773 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Черемушки 1 СНТ | 16,5 сот. | 1 250 000 | 75 758 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Толмачево д. | 20 сот. | 1 400 000 | 70 000 | снят (цена объявления) 13.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Косякино д. | 15 сот. | 650 000 | 43 333 | снят (цена объявления) 02.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Диана СНТ | 6 сот. | 500 000 | 83 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Косякино д. | 7 сот. | 300 000 | 42 857 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Строитель-5 СНТ | 9,6 сот. | 900 000 | 93 750 | снят (цена объявления) 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 100 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 900 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 38 827 / 43 875 / 65 060 |
| цена объекта | 3 200 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 720 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 800 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 560 000 ₽ |
| продажа: целевая | 4 320 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 840 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -780 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −20 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −17 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 19.9 км | Мечта-Истомиха СНТ | 94,5 м² | 6,1 сот. | 7 500 000 | 79 365 выброс, не в счёт | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.4 км | Татаринцево с. | 125 м² | 7 сот. | 5 500 000 | 44 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 16.6 км | Акатово д. | 83 м² | 6,3 сот. | 5 400 000 | 65 060 | снято (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 14.8 км | Введенское с. | 80 м² | 6,2 сот. | 3 500 000 | 43 750 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 19 км | Северка-2 сад. уч. | 115,9 м² | 7,5 сот. | 4 500 000 | 38 827 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 20.05.2026 | 3 200 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 200 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Арт. 136033672 Внесен аванс. Добротная дача из блоков 75кв. М. В доме печное отопление. Просторный холл в котором стоит печь-камин, кухня, и 3 спальные комнаты. Есть помещение в котором можно оборудовать санузел. Просторная терраса 40кв. М. Для вечерних посиделок большой компанией. На участке колодец 8 колец, обеспечит водой. Удобная транспортная доступность. Рядом много магазинов и строй-рынков.