Новорязанское ш., 60 км от МКАД
Березка-2 СТСН, Воскресенск гор. округ
Дача 39 м², участок 12 сот., панель.
Цена 1 млн ₽, снижали с 1,1 млн; первая цена 1,1 млн ₽ от 13.05.2026.
Рейтинг 56/100 · уверенность 49 %
Земля рядом ≈115 тыс. ₽/сот. (нижний квартиль 10 участков · земля рядом дороже объекта в 1,4 раза — участки не того класса или ошибка в сотках, цену дома не считаем).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км, 27 тыс.–89 тыс. ₽/м², медиана 50 тыс.
Ремонт ≈780 тыс., покупка после торга ≈850 тыс. ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,55 млн / целевая ≈2,29 млн / пессимист. ≈2,04 млн → от пессимистичной прибыль ≈408 тыс. ₽, маржа 20 %, ROI 25 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: в описании: колодец, газ.
До ст. Трофимово ≈1,3 км по прямой; до МКАД 60 км, на машине ≈1 ч 19 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №3671
Рейтинг 56/100 · уверенность 49 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 3 (разброс ₽/м² 66 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 50 % | 25 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 57 % | 12.2 |
| торг | 5 | 61 % | 4.3 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 7.1 |
| участок | 5 | 73 % | 5.2 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.8 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 114 948 ₽ (нижний квартиль 10 участков · земля рядом дороже объекта в 1,4 раза — участки не того класса или ошибка в сотках, цену дома не считаем) |
| стоимость земли объекта | 1 379 000 ₽ (12 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | — |
| ₽/м² дома | — |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Дубрава СТСН | 9,6 сот. | 1 500 000 | 156 250 | снят (цена объявления) 09.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Дубрава СНТ | 9,6 сот. | 1 150 000 | 119 792 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Трофимово д. | 10 сот. | 950 000 | 95 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Чемодурово д. | 9 сот. | 1 500 000 | 166 667 | снят (цена объявления) 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Чемодурово д. | 12 сот. | 1 200 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Чемодурово д. | 15 сот. | 1 700 000 | 113 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Чемодурово д. | 10 сот. | 1 600 000 | 160 000 | снят (цена объявления) 24.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | 15 сот. | 2 150 000 | 143 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.2 км | Чемодурово д. | 15 сот. | 1 900 000 | 126 667 | снят (цена объявления) 27.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Чемодурово д. | 9,8 сот. | 1 800 000 | 183 673 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 39 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 780 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 27 397 / 49 801 / 89 286 |
| цена объекта | 1 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 850 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 548 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 421 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 293 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 038 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 408 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 20 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 25 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 11 км | 36,5 м² | 6 сот. | 1 000 000 | 27 397 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 9 км | Малинки-2 ДТСН | 28 м² | 8,1 сот. | 2 500 000 | 89 286 | снято (цена объявления) 29.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 15.7 км | Мезенка СНТ | 50,2 м² | 6 сот. | 2 500 000 | 49 801 | снято (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 13.05.2026 | 1 100 000 | история площадки |
| 04.06.2026 | 1 000 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 000 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Участок ровной формы, сделана геодезия, размер 20/40 м. При желании можно размежевать на 2 участка по 6 соток, что очень выгодно, вы можете оставить себе и продать второй участок! Границы в заборе, участок имеет двух соседей, что отлично можно расположить въездную зону с любой стороны, на участке плодовые ухоженные деревья, яблони, груши, сливы, смородина, клубника, есть колодец свой, стоит домик 40 метров с двумя этажами, оформлен как садовый дом! Электрическая опора стоит, в снт есть дома которые подвели газ.! до жд станции можно пешком! До автобусной остановки 7 мин. Пешком, до центра города 10 минут автобусом! Есть магазины в 10 мин пешком. Асфальтированная дорога. Все в собственности один взрослый собственник.