Новорязанское ш., 84 км от МКАД
Лен СНТ, Коломенский гор. округ
Дача 20 м², участок 10 сот.
Цена 1,2 млн ₽; цена не менялась с 14.05.2026.
Рейтинг 28/100 · уверенность 54 %
Земля ≈73 тыс. ₽/сот. × 10 сот. = 726 тыс. → дом ≈474 тыс. ₽, 24 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 35 тыс.–135 тыс. ₽/м², медиана 95 тыс.
Ремонт ≈400 тыс., покупка после торга ≈1,02 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,97 млн / целевая ≈1,77 млн / пессимист. ≈1,57 млн → от пессимистичной прибыль ≈155 тыс. ₽, маржа 10 %, ROI 11 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Семёновский ≈3,3 км по прямой; до МКАД 84 км, на машине ≈1 ч 39 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №3670
Рейтинг 28/100 · уверенность 54 %
Уверенность: поля 5 из 8 (нет: материал, год, коммуникации); аналогов 9 (разброс ₽/м² 22 %); данные есть по 53 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 22 % | 11.7 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 23 % | 5.3 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 90 % | 6.9 |
| участок | 5 | 55 % | 4.2 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 72 634 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 726 000 ₽ (10 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 474 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 23 700 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Лен СНТ | 20 сот. | 750 000 | 37 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Лен СНТ | 7 сот. | 1 000 000 | 142 857 | снят (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Малиновка СНТ | 3,5 сот. | 295 000 | 84 286 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Барановка д. | 15 сот. | 1 500 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Змеево д. | 5 сот. | 499 000 | 99 800 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Змеево д. | 8 сот. | 550 000 | 68 750 | снят (цена объявления) 19.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Барановка д. | 15 сот. | 2 100 000 | 140 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Змеево д. | 5,5 сот. | 650 000 | 118 182 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Змеево д. | 9 сот. | 590 000 | 65 556 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Семёновское д. | 15 сот. | 2 450 000 | 163 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 20 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 400 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 35 000 / 95 000 / 135 000 |
| цена объекта | 1 200 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 020 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 969 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 871 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 772 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 575 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 155 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 10 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 11 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Малиновка СНТ | 20 м² | 6,5 сот. | 700 000 | 35 000 | в продаже 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Семёновское д. | 20 м² | 15 сот. | 2 300 000 | 115 000 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.1 км | 20 м² | 6,5 сот. | 1 250 000 | 62 500 | снято (цена объявления) 18.06.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 5.2 км | Нарцисс СНТ | 20 м² | 6,2 сот. | 1 700 000 | 85 000 | снято (цена объявления) 29.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.6 км | 20 м² | 7 сот. | 1 900 000 | 95 000 | снято (цена объявления) 26.05.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 5.7 км | 20 м² | 5,8 сот. | 1 950 000 | 97 500 | снято (цена объявления) 05.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 6.7 км | Пчелка-2 СНТ | 20 м² | 5 сот. | 1 750 000 | 87 500 | снято (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.8 км | Ягодка СНТ | 20 м² | 5,6 сот. | 2 700 000 | 135 000 | снято (цена объявления) 09.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.8 км | Ягодка СНТ | 20 м² | 6 сот. | 2 650 000 | 132 500 | снято (цена объявления) 18.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.1 км | 20 м² | 7,2 сот. | 3 950 000 | 197 500 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 07.06.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 14.05.2026 | 1 200 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 200 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается дача в берёзовом лесу в Снт "Лён". Дом новый, построен 2024-25 г. Г. По системе усиленный каркас. Окошки и дверь Пвх Рехау, все утеплено, заведено электричество ( под землей с согревающим кабелем). Внутри под отделку все готово, пол фанера. Дорога отсыпная и асфальт. Проезд круглогодичный, выезды удобные, под охраной. Места отличные леса, рядом р. Шолоховка (рыбалка, родники), 10 мин. На авто р. Ока с лодками и пляжами. Участок 10 соток, в собственности, геодезия есть, границы определены.