Новорязанское ш., 56 км от МКАД
Ильинское ДНТ, Воскресенск гор. округ
Дом 54 м², участок 7,2 сот., газоблок.
Цена 2,15 млн ₽; цена не менялась с 23.11.2025.
Рейтинг 25/100 · уверенность 51 %
Земля ≈90 тыс. ₽/сот. × 7,2 сот. = 647 тыс. → дом ≈1,5 млн ₽, 28 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км, 22 тыс.–194 тыс. ₽/м², медиана 79 тыс.
Ремонт ≈880 тыс., покупка после торга ≈1,83 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,11 млн / целевая ≈2,8 млн / пессимист. ≈2,49 млн → от пессимистичной прибыль −216 тыс. ₽, маржа −9 %, ROI −8 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: в описании: скважина, септик (по описанию).
До ст. пл. 88 км ≈7,8 км по прямой; до МКАД 56 км, на машине ≈1 ч 13 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №3668
Рейтинг 25/100 · уверенность 51 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 3 (разброс ₽/м² 370 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 63 % | 11.5 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 55 % | 3.4 |
| участок | 5 | 29 % | 1.8 |
| ₽/м² дома | 12 | 35 % | 5.1 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 89 833 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 647 000 ₽ (7,2 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 503 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 27 833 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Петровское с. | 7,7 сот. | 700 000 | 90 909 | в продаже 26.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Ильинское ДНТ | 9,3 сот. | 1 500 000 | 161 290 | снят (цена объявления) 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Ильинское ДНТ | 7 сот. | 900 000 | 128 571 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Ильинское ДНТ | 14 сот. | 1 500 000 | 107 143 | снят (цена объявления) 05.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Ильинское ДНТ | 18 сот. | 1 800 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Вишневый Сад ДНТ | 13 сот. | 1 150 000 | 88 462 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Ильинское ДНТ | 7,8 сот. | 950 000 | 121 795 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Вишневый Сад ДНТ | 12,6 сот. | 950 000 | 75 397 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Петровское с. | 19 сот. | 1 700 000 | 89 474 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Петровское с. | 6 сот. | 1 350 000 | 225 000 | снят (цена объявления) 31.05.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 54 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 880 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | септик, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 21 818 / 78 947 / 193 592 |
| цена объекта | 2 150 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 827 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 114 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 958 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 803 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 491 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -216 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −9 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −8 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 4.3 км | Костин лес КП | 55 м² | 10 сот. | 1 200 000 | 21 818 | снято (цена объявления) 07.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.4 км | Солнечный Берег КП | 67,1 м² | 6 сот. | 12 990 000 | 193 592 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.1 км | Степановское с. | 38 м² | 10 сот. | 3 000 000 | 78 947 | снято (цена объявления) 01.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 23.11.2025 | 2 150 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 150 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Арт. 126352733 Дом двухэтажный 6 Х 10, с высоким цоколем, на участке более 7 соток. На первом этаже большой зал, кухня, прихожая и санузел. На втором этаже можно расположить две большие спальни. Электричество заведено в дом. Есть скважина и септик. Окна пластиковые. Лестница на второй этаж временная. Инфраструктура: Ближайший магазин продуктов, универмаг и автобусные остановки в 12 минутах пешком ( менее одного километра). Школьный автобус забирает и привозит детей 5 минут пешком. До города Воскресенск максимум 13 минут на машине. Перспектива газа ближайшее время. На полностью огороженном участке имеется бытовка и летний туалет с подсобным помещением. Заезд в Днт огорожен шлагбаумами въезд регулируется по телефону. Собственник один. Продажа прямая. Самолет Плюс гарантирует юридически безопасную сделку. Звоните прямо сейчас и мы ответим на все ваши вопросы, а также организуем показ.