Новорязанское ш., 69 км от МКАД
Городище д., Воскресенск гор. округ
Дом 65 м², участок 6 сот., 2022 год.
Цена 3,25 млн ₽, снижали с 3,5 млн; первая цена 3,5 млн ₽ от 10.04.2026.
Рейтинг 20/100 · уверенность 63 %
Земля ≈122 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 735 тыс. → дом ≈2,52 млн ₽, 39 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 9 в 10 км, 55 тыс.–104 тыс. ₽/м², медиана 78 тыс.
Ремонт ≈1,2 млн, покупка после торга ≈2,76 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈5,08 млн / целевая ≈4,58 млн / пессимист. ≈4,07 млн → от пессимистичной прибыль ≈104 тыс. ₽, маржа 3 %, ROI 3 %.
⚠ Сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: в описании: скважина.
До ст. пл. 88 км ≈6,8 км по прямой; до МКАД 69 км, на машине ≈1 ч 16 мин без пробок.
Площадки: Домклик · объявление · страница объекта №3663
Рейтинг 20/100 · уверенность 63 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, коммуникации); аналогов 9 (разброс ₽/м² 32 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 5 % | 2.2 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 44 % | 8.1 |
| торг | 5 | 48 % | 2.9 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 63 % | 3.8 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 4 % | 0.5 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 122 466 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 735 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 515 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 38 692 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Городище д. | 7,5 сот. | 1 650 000 | 220 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Городище д. | 7 сот. | 2 200 000 | 314 286 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Восточный дп | 14 сот. | 3 000 000 | 214 286 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Восточный дп | 37 сот. | 4 500 000 | 121 622 | снят (цена объявления) 19.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Воскресенские луга-1 дп | 10,9 сот. | 900 000 | 82 569 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Городище д. | 7,5 сот. | 850 000 | 113 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Городище д. | 6 сот. | 750 000 | 125 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Городище д. | 6,3 сот. | 1 050 000 | 166 667 | снят (цена объявления) 21.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Городище д. | 8,7 сот. | 1 200 000 | 137 931 | снят (цена объявления) 07.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Городище д. | 15,9 сот. | 2 300 000 | 144 654 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 65 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 200 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | приличные 9 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 55 385 / 78 462 / 103 597 |
| цена объекта | 3 250 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 762 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 5 083 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 829 000 ₽ |
| продажа: целевая | 4 575 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 4 066 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 103 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 3 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 3 % |
| пояснение расчета | сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 9 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 8.3 км | Агат СНТ да: «санузел» + «мебелью» | 65 м² | 6,1 сот. | 3 600 000 | 55 385 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.6 км | Конобеево с. да: «санузел» + «ремонте» | 65 м² | 6,2 сот. | 5 100 000 | 78 462 | снято (цена объявления) 11.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.3 км | Конобеево с. да: «санузел» + «ремонте» | 65 м² | 6,2 сот. | 4 600 000 | 70 769 | снято (цена объявления) 06.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.4 км | Конобеево с. да: «санузел» + «ремонте» | 65 м² | 6,2 сот. | 5 100 000 | 78 462 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.8 км | Конобеево с. да: «санузел» + «мебель» | 64 м² | 6 сот. | 3 600 000 | 56 250 | снято (цена объявления) 15.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.5 км | Уютная долина КП да: «ванные» + «отделка» | 69,5 м² | 6 сот. | 7 200 000 | 103 597 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.5 км | Новое Давыдово КП да: «санузел» + «мебель» | 71 м² | 6 сот. | 6 775 000 | 95 423 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.2 км | Исаково д. да: «ванные» + «теплый пол» | 60 м² | 6 сот. | 4 400 000 | 73 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.7 км | Щельпино д. да: «ванная» + «ремонтом» | 60 м² | 6 сот. | 5 999 999 | 100 000 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 10.04.2026 | 3 500 000 | история площадки |
| 29.04.2026 | 3 250 000 (−250 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Домклик | 3 250 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Дом с готовой регистрацией расположен в тихом поселке, всего в 10 минутах езды от Воскресенска, что обеспечивает отличный баланс между транспортной доступностью к городской инфраструктуре и преимуществами загородной жизни. Участок полностью огорожен, территория спокойная и ухоженная, соседние дома активно строятся, что указывает на перспективность района. Здание возведено в 2022 году из современных блоков на монолитной плите-фундаменте, прошло период усадки и полностью готово к проживанию. На участке имеется собственная скважина с чистой питьевой водой. Планировка дома функциональна: на первом этаже расположена просторная гостиная, объединенная с кухней, отдельная комната и совмещенный санузел; второй этаж занимает большая изолированная комната, что идеально подходит для спальни, кабинета или детской. Объект представляет собой готовое решение для круглогодичного проживания с минимальными затратами на поддержание, предлагая комфорт, автономность и выгодное расположение. Код пользователя: 1245800706 Номер в базе: 12214343