Новорязанское ш., 46 км от МКАД · земля с домом
Бронницкое СНТ, Раменский гор. округ
Участок 6 сот.
Дом по описанию: «На участке есть два колодца септик (еврокубы), электричество мощностью в 11 квт, беседка, теплица и летний домик.»
Цена 2 млн ₽; цена не менялась с 25.10.2026.
Рейтинг 38/100 · уверенность 51 % · по фото: дом 3, участок 6, окружение 9, WOW 7
Земля ≈259 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 1,55 млн → дом ≈447 тыс. ₽, 15 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 53 тыс.–107 тыс. ₽/м², медиана 64 тыс.
Ремонт ≈500 тыс., покупка после торга ≈1,7 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,79 млн / целевая ≈1,61 млн / пессимист. ≈1,43 млн → от пессимистичной прибыль −766 тыс. ₽, маржа −53 %, ROI −35 %.
⚠ Площадь дома оценена по фото: ≈30 м².
Коммуникации: в описании: колодец, септик (по описанию).
До ст. Загорново ≈1 км по прямой; до МКАД 46 км, на машине ≈49 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №366
Рейтинг 38/100 · уверенность 51 %
Уверенность: поля 5 из 8 (нет: материал, год, коммуникации); аналогов 9 (разброс ₽/м² 39 %); данные есть по 82 % веса рейтинга; оценка по фото — есть. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | 67 % | 6.7 |
| дом | 5 | 22 % | 1.1 |
| сад | 5 | 56 % | 2.8 |
| МКАД | 15 | 77 % | 11.6 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 5 |
| участок | 5 | 18 % | 0.9 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | 89 % | 8.9 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.2 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
| состояние дома | 3 | ветхий летний домик, требует капитального ремонта или замены |
| участок и сад | 6 | есть насаждения, но участок выглядит запущенным и заросшим |
| окружение | 9 | лес, озеро, отличная транспортная доступность и инфраструктура рядом |
| WOW | 7 | высокий потенциал за счет локации и уединения у леса |
Превосходное расположение у леса и озера, но требует вложений в постройку и расчистку участка. модель max-code, фото: 4, 09.11 06:24
По фото признаки недостроя не обнаружены.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 258 906 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 553 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 447 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 14 900 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.8 км | Кузнецово д. | 10 сот. | 3 000 000 | 300 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Кузнецово д. | 7 сот. | 2 300 000 | 328 571 | снят (цена объявления) 14.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Дружба пос. | 9 сот. | 3 000 000 | 333 333 | снят (цена объявления) 31.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Кузнецово д. | 50 сот. | 10 000 000 | 200 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Кузнецово д. | 10 сот. | 4 500 000 | 450 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Станции Бронницы пос. | 25,4 сот. | 5 100 000 | 200 787 | снят (цена объявления) 03.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Кузнецово д. | 7 сот. | 2 156 000 | 308 000 | снят (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Кузнецово д. | 8 сот. | 2 300 000 | 287 500 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Кузнецово д. | 10 сот. | 3 900 000 | 390 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Кузнецово д. | 16 сот. | 3 990 000 | 249 375 | снят (цена объявления) 04.06.2026 | сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | ≈30 м², площадь оценена по фото |
| бюджет реставрации | 500 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | септик |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 53 333 / 64 286 / 106 667 |
| цена объекта | 2 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 700 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 792 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 702 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 613 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 434 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -766 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −53 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −35 % |
| пояснение расчета | площадь дома оценена по фото: ≈30 м² |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.5 км | Садовое СНТ | 29 м² | 8 сот. | 2 000 000 | 68 966 | снято (цена объявления) 27.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.2 км | Улыбка СНТ | 30 м² | 7 сот. | 2 500 000 | 83 333 | снято (цена объявления) 26.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.5 км | Милосердие СНТ | 30 м² | 7,2 сот. | 1 800 000 | 60 000 | снято (цена объявления) 28.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.5 км | Рассвет СНТ | 30 м² | 6 сот. | 3 200 000 | 106 667 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.2 км | Улыбка СНТ | 29,7 м² | 8 сот. | 2 600 000 | 87 542 | в продаже 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.7 км | Старая мельница-2 ДНТ | 28,9 м² | 7,9 сот. | 4 500 000 | 155 709 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.7 км | Луговой-2 ДНП | 30 м² | 8,4 сот. | 1 850 000 | 61 667 | снято (цена объявления) 13.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.8 км | Электрон СНТ | 30 м² | 6,2 сот. | 1 600 000 | 53 333 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.5 км | Милосердие СНТ | 28 м² | 7,2 сот. | 1 800 000 | 64 286 | снято (цена объявления) 25.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.6 км | Рассвет СНТ | 28 м² | 7,2 сот. | 1 600 000 | 57 143 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 25.10.2026 | 2 000 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 2 000 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаётся отличный участок ровный прямоугольной формы с выходом в лес. На участке есть два колодца септик (еврокубы), электричество мощностью в 11 квт, беседка, теплица и летний домик. Участок с одной стороны окружён зелёным лесом, он крайний и имеет тупиковый подъезд, что даёт дополнительное место парковки и уединение, также на участке имеется плодово-ягодные насаждения и красивая растительность. Снт имеет собственное озеро для купания и рыбалки, имеет отличное транспортные сообщения: тоже до станции загорного 20 минут пешком по асфальтированной дороге и 15 минут до автобусной остановки рядом находится все сетевые магазины: Пятерочка, Дикси, Магнит, детский сад, школа, салоны красоты и тд. Это отличное место для постоянного проживания Вдали от городской суеты. Все документы готовы к сделке, подходит под ипотеку, в собственности более 5 лет, один взрослый собственник, возможно прописка.