Новорязанское ш., 77 км от МКАД
Дубенки д., Коломенский гор. округ
Дом 30 м², участок 8 сот., бревно.
Цена 2,5 млн ₽; цена не менялась с 15.05.2026.
Рейтинг 17/100 · уверенность 57 %
Земля ≈53 тыс. ₽/сот. × 8 сот. = 427 тыс. → дом ≈2,07 млн ₽, 69 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 7 домов в 10 км, 40 тыс.–96 тыс. ₽/м², медиана 67 тыс.
Ремонт ≈400 тыс., покупка после торга ≈2,12 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,96 млн / целевая ≈1,76 млн / пессимист. ≈1,56 млн → от пессимистичной прибыль −960 тыс. ₽, маржа −61 %, ROI −38 %.
Коммуникации: отопление — печь; в описании: скважина.
До ст. Поселок Лесной ≈5,2 км по прямой; до МКАД 77 км, на машине ≈1 ч 44 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №3659
Рейтинг 17/100 · уверенность 57 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 7 (разброс ₽/м² 62 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 33 % | 7 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 75 % | 5.4 |
| участок | 5 | 36 % | 2.6 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.8 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 53 409 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 427 000 ₽ (8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 073 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 69 100 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Дубенки д. | 20 сот. | 4 900 000 | 245 000 | снят (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Заречный пос. | 10 сот. | 900 000 | 90 000 | снят (цена объявления) 29.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Заречный пос. | 10 сот. | 1 600 000 | 160 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Мечта-2 СНТ | 8 сот. | 200 000 | 25 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Заречный пос. | 6 сот. | 300 000 | 50 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Хлопна д. | 11 сот. | 700 000 | 63 636 | снят (цена объявления) 26.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Отдых СНТ | 6 сот. | 420 000 | 70 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Павлеево д. | 10 сот. | 890 000 | 89 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Биорки пос. | 34,6 сот. | 1 500 000 | 43 353 | снят (цена объявления) 02.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Павлеево д. | 6 сот. | 490 000 | 81 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 30 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 400 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 7 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 40 000 / 66 667 / 96 091 |
| цена объекта | 2 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 125 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 956 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 858 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 760 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 565 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -960 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −61 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −38 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 7 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.2 км | Солнечное СНТ | 25 м² | 5 сот. | 1 000 000 | 40 000 | снято (цена объявления) 18.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.4 км | Липитино д. | 30 м² | 10 сот. | 2 000 000 | 66 667 | снято (цена объявления) 22.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.7 км | 30 м² | 5,2 сот. | 1 800 000 | 60 000 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 9.8 км | Ворыпаевка д. | 30 м² | 5,5 сот. | 1 400 000 | 46 667 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.6 км | 30,7 м² | 6,3 сот. | 2 949 999 | 96 091 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 10 км | Васьково д. | 36 м² | 6,1 сот. | 3 000 000 | 83 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.6 км | Коломенский № 4 СНТ | 38,5 м² | 9,8 сот. | 3 000 000 | 77 922 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 15.05.2026 | 2 500 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 500 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
! Продам Жилой Дом В Живописном Месте Коломенского Района! - деревня Дубенки (12 км. До города Коломна). - бревенчатый дом общей площадью 25 кв. М., двухэтажный, две жилые комнаты, просторная кухня, терраса. - электричество заведено в дом, отопление печь-камин, вода-скважина. - дом в хорошем состоянии. - участок 8 соток, правильной формы, ухожен, огорожен. - все документы готовы к продаже, подходит под ипотеку и материнский капитал, быстрый выход на сделку. - деревня Дубенки расположена на берегу реки Коломенка, участок с выходом на берег окруженный лесным массивом. - отличная транспортная доступность до города Коломна, хороший круглогодичный подъезд, автобусная остановка в соседнем посёлке Заречный, 15 минут до города Коломна на собственном автомобиле.