Новорязанское ш., 82 км от МКАД
Ягодка СНТ, Коломенский гор. округ
Дача 20 м², участок 6 сот., газоблок.
Цена 2,65 млн ₽; цена не менялась с 07.06.2026.
Рейтинг 15/100 · уверенность 49 %
Земля ≈299 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 1,79 млн → дом ≈855 тыс. ₽, 43 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 20 км, 30 тыс.–110 тыс. ₽/м², медиана 49 тыс.
Ремонт ≈300 тыс., покупка после торга ≈2,25 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,01 млн / целевая ≈906 тыс. / пессимист. ≈806 тыс. → от пессимистичной прибыль −1,75 млн ₽, маржа −217 %, ROI −68 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: в описании: скважина.
До ст. Проезд Станкостроителей ≈2,6 км по прямой; до МКАД 82 км, на машине ≈1 ч 30 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №3657
Рейтинг 15/100 · уверенность 49 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 4 (разброс ₽/м² 72 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 26 % | 5.5 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 95 % | 6.8 |
| участок | 5 | 18 % | 1.3 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.8 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 299 167 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 795 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 855 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 42 750 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Ягодка СНТ | 6,3 сот. | 1 799 000 | 285 556 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Коломзавод-2 СНТ | 2,5 сот. | 850 000 | 340 000 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Коммунальник-1 СНТ | 5 сот. | 2 200 000 | 440 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | №9 Госучреждений СНТ | 4 сот. | 1 500 000 | 375 000 | снят (цена объявления) 19.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Огородник-2 СНТ | 6,4 сот. | 3 000 000 | 468 750 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Коммунальник-1 СНТ | 7,2 сот. | 3 950 000 | 548 611 | снят (цена объявления) 28.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Ягодка СНТ | 5 сот. | 2 500 000 | 500 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | 5 сот. | 1 999 999 | 400 000 | снят (цена объявления) 31.05.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.6 км | 6 сот. | 1 100 000 | 183 333 | снят (цена объявления) 12.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.6 км | Пчелка-2 СНТ | 5,5 сот. | 1 100 000 | 200 000 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 20 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 300 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 30 000 / 48 750 / 109 890 |
| цена объекта | 2 650 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 252 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 007 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 957 000 ₽ |
| продажа: целевая | 906 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 806 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 746 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −217 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −68 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 6.8 км | 20 м² | 4 сот. | 1 200 000 | 60 000 | снято (цена объявления) 07.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 7.4 км | 20 м² | 6,5 сот. | 600 000 | 30 000 | снято (цена объявления) 19.06.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 10.3 км | Рождественка д. | 18,2 м² | 6 сот. | 2 000 000 | 109 890 | снято (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 19.7 км | 20 м² | 5 сот. | 750 000 | 37 500 | снято (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 07.06.2026 | 2 650 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 650 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
! Продам Отличный Дачный Дом В Черте Города Коломна! - Снт "Коммунальник-1" (район Подлипки". - дом с террасой, комнатой отдыха и кухней. - хорошее состояние. - электричество заведено в дом, водопровод собственная скважина. - участок 6 соток, правильной формы, ухожен, плодово-ягодные насаждения. - на участке летний душ и туалет, беседка, хозяйственные постройки, теплица, место для бассейна. - хороший круглогодичный подъезд, постоянно проживающие соседи. - дом и земельный участок в собственности, все документы готовы к продаже, быстрый выход на сделку. - садовое товарищество располагается в тихом, уютном месте и в то же время в комфортной доступности до всей развитой инфраструктуры (школа, детский сад, магазины, поликлиника), в 5 минутах пешком остановка общественного транспорта (рейсовый автобус, маршрутное такси). ! Отличное Место Для Круглогодичного Семейного Отдыха Или Постоянного Проживания!