Новорязанское ш., 44 км от МКАД
Победа СНТ, Раменский гор. округ
Дача 100,7 м², участок 7,9 сот.
Цена 2,7 млн ₽; цена не менялась с 09.06.2026.
Рейтинг 26/100 · уверенность 56 %
Земля ≈70 тыс. ₽/сот. × 7,9 сот. = 553 тыс. → дом ≈2,15 млн ₽, 21 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 21 тыс.–80 тыс. ₽/м², медиана 47 тыс.
Ремонт ≈2,01 млн, покупка после торга ≈2,29 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,75 млн / целевая ≈4,28 млн / пессимист. ≈3,8 млн → от пессимистичной прибыль −506 тыс. ₽, маржа −13 %, ROI −12 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Белоозёрская ≈16,7 км по прямой; до МКАД 44 км, на машине ≈1 ч 14 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №3656
Рейтинг 26/100 · уверенность 56 %
Уверенность: поля 5 из 8 (нет: материал, год, коммуникации); аналогов 9 (разброс ₽/м² 44 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 80 % | 15.6 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 0 % | 0 |
| участок | 5 | 35 % | 2.3 |
| ₽/м² дома | 12 | 53 % | 8.3 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 70 000 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 553 000 ₽ (7,9 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 147 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 21 321 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Победа СНТ | 7,3 сот. | 650 000 | 89 041 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Рассвет-Натальино СНТ | 8 сот. | 550 000 | 68 750 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Амирово СНТ | 16 сот. | 2 500 000 | 156 250 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Амирово СНТ | 8 сот. | 590 000 | 73 750 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Рассвет-Натальино СНТ | 8 сот. | 650 000 | 81 250 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Татаринцево с. | 12 сот. | 1 200 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Ветерок СНТ | 7,9 сот. | 500 000 | 63 291 | снят (цена объявления) 20.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Солнечное СНТ | 16 сот. | 1 500 000 | 93 750 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Солнечное СНТ | 8 сот. | 700 000 | 87 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Натальино д. | 5 сот. | 200 000 | 40 000 | снят (цена объявления) 31.08.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 100,7 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 2 014 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 21 495 / 46 939 / 80 219 |
| цена объекта | 2 700 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 295 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 754 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 516 000 ₽ |
| продажа: целевая | 4 279 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 803 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -506 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −13 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −12 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.4 км | Южное СНТ | 100 м² | 8 сот. | 3 500 000 | 35 000 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.6 км | Топаз СНТ | 98 м² | 8 сот. | 5 400 000 | 55 102 | снято (цена объявления) 04.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.4 км | Ромашково-37 КП | 98 м² | 6 сот. | 4 600 000 | 46 939 | снято (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.6 км | Старомайково д. | 101,2 м² | 8,4 сот. | 4 500 000 | 44 466 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4 км | Владимировка д. | 96 м² | 7,5 сот. | 7 701 000 | 80 219 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Ветерок СНТ | 110 м² | 8 сот. | 6 500 000 | 59 091 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8 км | Вера СНТ | 100 м² | 8 сот. | 5 600 000 | 56 000 | в продаже 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.6 км | Коробово д. | 107 м² | 6 сот. | 2 300 000 | 21 495 | в продаже 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.6 км | Северка СНТ | 102,5 м² | 8 сот. | 3 200 000 | 31 220 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.7 км | Лесной Дом СНТ | 96,4 м² | 10 сот. | 11 000 000 | 114 108 выброс, не в счёт | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 09.06.2026 | 2 700 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 700 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Шикарная дача в отличной локации! Мечтаете о загородном уюте и комфорте? Тогда эта уникальная возможность именно для вас! Свежий дом 100,7 м2, 2 этажа с просторной гостиной и удобной планировкой всё для комфортного отдыха и проживания. Рядом пруд рыбалка и отдых на природе в шаговой доступности! Большой ухоженный участок площадью 7,93 соток место для ваших мечтаний: посадки, зона отдыха и развлечений. Развитая инфраструктура: магазины в нескольких минутах, зимой дороги чистят всегда удобно и безопасно. Территория охраняется наслаждайтесь тишиной и безопасностью. Много комнат, просторная гостиная идеально для семейных вечеров и дружеских встреч! Документы готовы к сделке никаких хлопот! Не упустите шанс стать владельцем этого великолепного уголка природы! Звоните прямо сейчас и уточняйте детали! Код пользователя: 205451. Номер в базе: 12976306.