Новорязанское ш., 51 км от МКАД
Полупирогово д., Ступино гор. округ
Дача 21 м², участок 11,4 сот., сэндвич-панели.
Цена 1,5 млн ₽; цена не менялась с 24.04.2026.
Рейтинг 22/100 · уверенность 56 %
Земля ≈67 тыс. ₽/сот. × 11,4 сот. = 762 тыс. → дом ≈738 тыс. ₽, 35 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 20 км, 35 тыс.–72 тыс. ₽/м², медиана 63 тыс.
Ремонт ≈420 тыс., покупка после торга ≈1,27 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,11 млн / целевая ≈1 млн / пессимист. ≈890 тыс. → от пессимистичной прибыль −805 тыс. ₽, маржа −90 %, ROI −47 %.
Коммуникации: колодец; газ — в перспективе.
До ст. Лесные Дары ≈11,6 км по прямой; до МКАД 51 км, на машине ≈1 ч 06 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №3651
Рейтинг 22/100 · уверенность 56 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 5 (разброс ₽/м² 35 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 70 % | 15 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 26 % | 1.9 |
| участок | 5 | 67 % | 4.8 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 66 854 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 762 000 ₽ (11,4 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 738 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 35 143 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Полупирогово д. | 10 сот. | 1 600 000 | 160 000 | снят (цена объявления) 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Полупирогово д. | 8,9 сот. | 600 000 | 67 416 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Марьинка с. | 12 сот. | 850 000 | 70 833 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Марьинка с. | 8 сот. | 1 500 000 | 187 500 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Полупирогово д. | 12 сот. | 550 000 | 45 833 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Марьинка с. | 12 сот. | 800 000 | 66 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Марьинка с. | 8 сот. | 747 985 | 93 498 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Марьинка с. | 12 сот. | 1 150 000 | 95 833 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Полупирогово д. | 9,3 сот. | 890 000 | 95 699 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Полупирогово д. | 12 сот. | 645 000 | 53 750 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 21 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 420 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 35 000 / 62 963 / 72 500 |
| цена объекта | 1 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 275 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 112 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 056 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 001 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 890 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -805 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −90 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −47 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 8.2 км | Квартал 42 дп | 20 м² | 6 сот. | 700 000 | 35 000 | снято (цена объявления) 28.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 13.7 км | Бубново д. | 20 м² | 10 сот. | 1 450 000 | 72 500 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 12.7 км | Малахитовая Поляна КП | 24 м² | 10,2 сот. | 1 115 000 | 46 458 | снято (цена объявления) 21.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 12.5 км | Ясные Зори 2 дп | 15 м² | 7 сот. | 990 000 | 66 000 | снято (цена объявления) 18.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 14.6 км | Черемушки КП | 27 м² | 10 сот. | 1 700 000 | 62 963 | снято (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 24.04.2026 | 1 500 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 500 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Арт. 134805764 Объект под авансом до 01.07.2026г. Доверяя нам, Вы гарантированно получаете только реальные объекты! Учaсток 11,4 сотки в Снт "Машиностроитель-10" (Полупирогово, Ступинский район). Есть соседи, огорожено сеткой, ворота и калитка со стороны улицы и пруда. На участке плодовые кусты, деревья, цветы, теплица. Коммуникации: колодец, электричество (15 квт, оплата через Мосэнерго). Строения: металлический вагончик (отделка внутри, есть кухня, туалет, душ), щитовой домик, душ, хозпостройки. Постройки временные, не облагаются налогом, можно переместить или зарегистрировать. Есть документальное подтверждение. Участок присоединен к земле населенного пункта, газификация в перспективе. Плюсы: тихое место, сад, лес, родник, рыбалка. Минусы: добраться сложно без машины, магазины рядом.