Новорязанское ш., 59 км от МКАД
Агат СНТ, Воскресенск гор. округ
Дом 154 м², участок 25 сот., газоблок.
Цена 3 млн ₽; цена не менялась с 15.06.2026.
🔴 Цена в разы ниже рынка, проверь объявление (примерно в 3 раза).
Рейтинг 65/100 · уверенность 59 %
Земля ≈67 тыс. ₽/сот. × 25 сот. = 1,68 млн → дом ≈1,32 млн ₽, 9 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 10 км, 47 тыс.–69 тыс. ₽/м², медиана 61 тыс.
Ремонт ≈2,88 млн, покупка после торга ≈2,55 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈8,98 млн / целевая ≈8,09 млн / пессимист. ≈7,19 млн → от пессимистичной прибыль ≈1,76 млн ₽, маржа 25 %, ROI 32 %.
Коммуникации: колодец; свет — есть; в описании: печь, баня.
До ст. Трофимово ≈1,3 км по прямой; до МКАД 59 км, на машине ≈1 ч 30 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №3648
Рейтинг 65/100 · уверенность 59 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 4 (разброс ₽/м² 17 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 65 % | 27.7 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 59 % | 10.7 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 100 % | 6.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 90 % | 13.1 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 67 000 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 675 000 ₽ (25 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 325 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 8 604 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Агат СНТ | 10 сот. | 730 000 | 73 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Агат СНТ | 6 сот. | 390 000 | 65 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Трофимово д. | 10 сот. | 1 000 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Старая д. | 7 сот. | 1 650 000 | 235 714 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Старая д. | 12 сот. | 690 000 | 57 500 | снят (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Старая д. | 12 сот. | 1 400 000 | 116 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Старая д. | 19 сот. | 1 000 000 | 52 632 | снят (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Скрябинец СНТ | 6 сот. | 450 000 | 75 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Щербово д. | 15 сот. | 1 700 000 | 113 333 | снят (цена объявления) 21.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Старая д. | 15 сот. | 2 500 000 | 166 667 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 154 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 2 880 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, баня |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 46 875 / 60 632 / 69 231 |
| цена объекта | 3 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 550 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 8 985 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 8 536 000 ₽ |
| продажа: целевая | 8 086 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 7 188 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 1 758 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 25 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 32 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 9.8 км | Виноградово пос. | 160 м² | 12,7 сот. | 7 500 000 | 46 875 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.1 км | Константиново ДНТ | 128 м² | 15 сот. | 11 700 000 | 91 406 выброс, не в счёт | в продаже 24.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.6 км | Хорлово пгт | 130 м² | 15 сот. | 9 000 000 | 69 231 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.7 км | Гостилово д. | 177 м² | 15 сот. | 9 500 000 | 53 672 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.7 км | Хорлово пгт | 108 м² | 15 сот. | 7 300 000 | 67 593 | в продаже 29.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 15.06.2026 | 3 000 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 000 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Маленькое Снт на 40 домов в сосновом лесу, 15 мин пешком до ЖД станции, в 5 км от города Воскресенск. Участок 25 соток 15 официально ( +10) под одним забором, по границе участка в 10 метрах Река Сушенка, глубина до 1.8 метра. Свой собственный выход к реке. Возможно обустройство зоны отдыха. Зимний Дом жилой зарегистрирован Прописка Регистрация. Первый этаж Фбс блоки, перекрытия железобетонные плиты. Высота потолка 2.1 метра, гараж с отдельным входом, площадь 50 кв метров. Электричество. Второй этаж стены Газобетон 40 см, перегородки Кирпич, Камин Печь санузел, баня. Третий этаж стены Газобетон, две комнаты, подсобка, дровяная печь болерьян. Участок ровной формы, поднят на 1.5 метра насыпью песка + чернозема 50 см, на участке, колодец, небольшой пруд обложенный кирпичной кладкой, садовые деревья, много Яблони, Черемуха, Груша, Черешня. Сарай хоз блок 8х5, высота до 4 метров. Беседка. Дом жилой, обжитой, нуждается в косметическом ремонте, для трудоспособного человека с руками. Работы много. По документам Один собственник, кадастровая стоимость дома 5 600 000 руб, участка 1 000 000 руб. Продается за 50% от стоимости. Материал стен, бетонные блоки, год постройки 2010. Дома из газобетона, площадью 156 м2 ориентировочная стоимость "коробки" без внешней и внутренней отделки, без дверей, без окон, без электричества. Составит от 7 000 000 до 12 000 000 рублей. Предварительно, Показ на следующей неделе.