Новорязанское ш., 67 км от МКАД
Городище д., Воскресенск гор. округ
Дом 48,3 м², участок 25 сот., 1962 год.
Цена 2,6 млн ₽; цена не менялась с 15.05.2026.
Рейтинг 31/100 · уверенность 60 %
Земля ≈79 тыс. ₽/сот. × 25 сот. = 1,97 млн → дом ≈628 тыс. ₽, 13 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 51 тыс.–128 тыс. ₽/м², медиана 74 тыс.
Ремонт ≈966 тыс., покупка после торга ≈2,21 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,78 млн / целевая ≈3,4 млн / пессимист. ≈3,03 млн → от пессимистичной прибыль −150 тыс. ₽, маржа −5 %, ROI −5 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. пл. 88 км ≈7,9 км по прямой; до МКАД 67 км, на машине ≈1 ч 17 мин без пробок.
Площадки: Домклик · объявление · страница объекта №3647
Рейтинг 31/100 · уверенность 60 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 53 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 47 % | 9.2 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 55 % | 3.5 |
| участок | 5 | 100 % | 6.5 |
| ₽/м² дома | 12 | 77 % | 12 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 78 882 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 972 000 ₽ (25 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 628 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 13 002 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Городище д. | 15,2 сот. | 1 300 000 | 85 526 | снят (цена объявления) 20.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Городище д. | 7,4 сот. | 550 000 | 74 324 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Городище д. | 12 сот. | 580 000 | 48 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Городище д. | 15 сот. | 1 149 999 | 76 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Городище д. | 11,1 сот. | 1 100 000 | 99 099 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Городище д. | 6 сот. | 700 000 | 116 667 | снят (цена объявления) 30.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Городище д. | 7,5 сот. | 790 000 | 105 333 | снят (цена объявления) 11.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Городище д. | 7,5 сот. | 1 000 000 | 133 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Городище д. | 6 сот. | 1 300 000 | 216 667 | снят (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Городище д. | 6 сот. | 1 500 000 | 250 000 | снят (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 48,3 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 966 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 51 042 / 73 912 / 127 953 |
| цена объекта | 2 600 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 210 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 782 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 593 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 404 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 026 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -150 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −5 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −5 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 4.8 км | Бубново д. | 48 м² | 14 сот. | 2 700 000 | 56 250 | снято (цена объявления) 15.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6 км | Гостилово д. | 48,7 м² | 15 сот. | 3 500 000 | 71 869 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.2 км | Маришкино д. | 50,8 м² | 15 сот. | 6 500 000 | 127 953 | в продаже 29.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.1 км | Федино с. | 47,8 м² | 15,1 сот. | 2 700 000 | 56 485 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.3 км | Гостилово д. | 48,7 м² | 15 сот. | 3 699 000 | 75 955 | снято (цена объявления) 11.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.1 км | Гостилово д. | 50 м² | 15 сот. | 4 750 000 | 95 000 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.7 км | Чаплыгино ДНП | 48 м² | 14 сот. | 2 450 000 | 51 042 | снято (цена объявления) 15.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Восточный дп | 42,7 м² | 12,9 сот. | 4 100 000 | 96 019 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9 км | Ульянино с. | 49,1 м² | 24 сот. | 5 700 000 | 116 090 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8 км | Никитское с. | 49,9 м² | 18,1 сот. | 2 700 000 | 54 108 | в продаже 23.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 15.05.2026 | 2 600 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Домклик | 2 600 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продам дом в деревне. Земельный участок, площадью 25 соток. Подробности по телефону