Новорязанское ш., 67 км от МКАД
Лесное СНТ, Воскресенск гор. округ
Дача 45 м², участок 8 сот., газоблок.
Цена 3,5 млн ₽; цена не менялась с 05.11.2025.
Рейтинг 18/100 · уверенность 59 %
Земля ≈72 тыс. ₽/сот. × 8 сот. = 574 тыс. → дом ≈2,93 млн ₽, 65 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км, 43 тыс.–48 тыс. ₽/м², медиана 44 тыс.
Ремонт ≈800 тыс., покупка после торга ≈2,98 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,12 млн / целевая ≈1,91 млн / пессимист. ≈1,7 млн → от пессимистичной прибыль −2,08 млн ₽, маржа −123 %, ROI −55 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: колодец; газ — баллоны; в описании: печь.
До ст. Хорлово ≈1,4 км по прямой; до МКАД 67 км, на машине ≈1 ч 33 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №3646
Рейтинг 18/100 · уверенность 59 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 4 (разброс ₽/м² 6 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 47 % | 8.6 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 36 % | 2.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 0 % | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 71 708 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 574 000 ₽ (8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 926 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 65 022 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.8 км | Хорлово пгт | 15 сот. | 1 600 000 | 106 667 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Хорлово ТСН | 11,7 сот. | 650 000 | 55 556 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Хорлово пгт | 6,1 сот. | 1 000 000 | 163 934 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Хорлово пгт | 8,3 сот. | 1 100 000 | 132 530 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Осташово СНТ | 12 сот. | 750 000 | 62 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Осташово СНТ | 6 сот. | 200 000 | 33 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Хорлово пгт | 8,3 сот. | 950 000 | 114 458 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Хорлово пгт | 15 сот. | 1 490 000 | 99 333 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Осташово с. | 10 сот. | 1 000 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 23.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Осташово с. | 29 сот. | 2 900 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 45 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 800 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 43 260 / 43 542 / 47 569 |
| цена объекта | 3 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 975 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 121 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 015 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 909 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 697 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -2 078 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −123 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −55 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 5.3 км | Химик-3 СНТ | 45 м² | 11 сот. | 1 950 000 | 43 333 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.5 км | Металлист-2 СНТ | 47,3 м² | 5,6 сот. | 2 250 000 | 47 569 | снято (цена объявления) 22.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.1 км | Химик-3 СНТ | 49,7 м² | 8 сот. | 2 150 000 | 43 260 | в продаже 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.8 км | Рица СНТ | 48 м² | 6 сот. | 2 100 000 | 43 750 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 05.11.2025 | 3 500 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 500 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Дом у леса. Пруд в 15 мин пешком до озера. Дом пеноблок, внутри вагонка. Камин и печка. 2 этажа. Первый этаж две комнаты, второй одна комната. Свет, газ в баллонах. Вода колодец. Биотуалет. Душ уличный с подогревом. Второе здание хозблок кухня.