Новорязанское ш., 97 км от МКАД
Негомож д., Коломенский гор. округ
Дом 63 м², участок 25 сот., бревно.
Цена 1,7 млн ₽; цена не менялась с 25.09.2025.
Рейтинг 12/100 · уверенность 60 %
Земля рядом ≈48 тыс. ₽/сот. (нижний квартиль 10 участков · продаётся доля/часть — цену дома не считаем).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 37 тыс.–51 тыс. ₽/м², медиана 43 тыс.
Ремонт ≈1,26 млн ₽; продаётся доля или часть дома (в описании: «продается часть дома») — экономику по целым домам не считаем.
Коммуникации: газ — по границе.
До ст. Чёрная ≈8,7 км по прямой; до МКАД 97 км, на машине ≈1 ч 42 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №3645
Рейтинг 12/100 · уверенность 60 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 7 (разброс ₽/м² 17 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 4 % | 0.9 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 48 % | 3.5 |
| участок | 5 | 100 % | 7.1 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 47 500 ₽ (нижний квартиль 10 участков · продаётся доля/часть — цену дома не считаем) |
| стоимость земли объекта | — |
| цена дома (цена − земля) | — |
| ₽/м² дома | — |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Негомож д. | 6 сот. | 280 000 | 46 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Пирочи СНТ | 6 сот. | 300 000 | 50 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Сосновый Бор СНТ | 10 сот. | 1 500 000 | 150 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Сосновый Бор СНТ | 8 сот. | 350 000 | 43 750 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Негомож д. | 8 сот. | 650 000 | 81 250 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | 10 сот. | 950 000 | 95 000 | снят (цена объявления) 29.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.7 км | Негомож д. | 8 сот. | 3 390 000 | 423 750 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Негомож д. | 11 сот. | 300 000 | 27 273 | снят (цена объявления) 16.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Негомож д. | 11 сот. | 930 000 | 84 545 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Негомож д. | 10 сот. | 750 000 | 75 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 63 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 260 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 36 667 / 42 710 / 50 551 |
| цена объекта | 1 700 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 445 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | — |
| продажа: консервативная | — |
| продажа: целевая | — |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | — |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | — |
| маржа (от пессимистичной продажи) | — |
| ROI (от пессимистичной продажи) | — |
| пояснение расчета | продаётся доля или часть дома (в описании: «продается часть дома») — экономику по целым домам не считаем |
| экономика не посчитана | продаётся доля или часть дома (в описании: «продается часть дома») — экономику по целым домам не считаем |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.5 км | Городец с. | 60 м² | 24 сот. | 2 200 000 | 36 667 | снято (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.4 км | Дединово с. | 61,6 м² | 24 сот. | 2 399 900 | 38 959 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.4 км | Дединово с. | 63,3 м² | 21 сот. | 3 199 900 | 50 551 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5 км | Октябрьское с. | 67,6 м² | 23,1 сот. | 5 490 000 | 81 213 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 12.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.6 км | Троицкие Озерки с. | 58,7 м² | 18 сот. | 5 700 000 | 97 104 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 28.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9 км | Коробчеево с. | 61 м² | 15 сот. | 2 700 000 | 44 262 | снято (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.9 км | Макшеево с. | 70 м² | 20 сот. | 1 290 000 | 18 429 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 16.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.3 км | Коробчеево с. | 67,9 м² | 25 сот. | 2 900 000 | 42 710 | снято (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.5 км | Дединово с. | 76 м² | 36 сот. | 3 199 900 | 42 104 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.8 км | Дединово с. | 74,6 м² | 17 сот. | 3 300 000 | 44 236 | снято (цена объявления) 25.06.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 25.09.2025 | 1 700 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 700 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
В д. Негомож продается часть дома с участком. Земля назначение Лпх 25 соток. Возможна Рассрочка! - проведено межевание. -дом 63.8 кв. М. Бревенчатый. -оформлен как жилой, можно прописаться. - свет заведен в дом, газ по границе участка. С компанией Этажи вы приобретаете только проверенную недвижимость, получая сертификат Гарантии Безопасности Сделки! На все интересующие вас вопросы отвечу по телефону. С уважением, Эксперт по недвижимости компании Этажи-Коломна, Красненко Наталия. Код пользователя: 88803. Номер в базе: 9780070.