Новорязанское ш., 68 км от МКАД
Федосьино с., Коломенский гор. округ
Дом 64,3 м², участок 14,3 сот., кирпич.
Цена 3 млн ₽, снижали с 3,5 млн; первая цена 3,5 млн ₽ от 09.04.2026.
Рейтинг 46/100 · уверенность 62 %
Земля ≈42 тыс. ₽/сот. × 14,3 сот. = 608 тыс. → дом ≈2,39 млн ₽, 37 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 7 домов в 10 км, 66 тыс.–115 тыс. ₽/м², медиана 103 тыс.
Ремонт ≈1,19 млн, покупка после торга ≈2,55 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈5,7 млн / целевая ≈5,13 млн / пессимист. ≈4,56 млн → от пессимистичной прибыль ≈824 тыс. ₽, маржа 18 %, ROI 22 %.
Коммуникации: газ — есть; в описании: печь.
До ст. Шкинь ≈4,9 км по прямой; до МКАД 68 км, на машине ≈1 ч 33 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №3640
Рейтинг 46/100 · уверенность 62 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 6 (разброс ₽/м² 11 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 44 % | 18.9 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 46 % | 8.4 |
| торг | 5 | 95 % | 5.8 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 78 % | 4.7 |
| участок | 5 | 94 % | 5.7 |
| ₽/м² дома | 12 | 8 % | 1.2 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 42 500 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 608 000 ₽ (14,3 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 392 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 37 201 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Федосьино с. | 20 сот. | 1 400 000 | 70 000 | в продаже 26.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Федосьино с. | 26 сот. | 2 500 000 | 96 154 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Федосьино с. | 10 сот. | 350 000 | 35 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Федосьино с. | 6 сот. | 400 000 | 66 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Федосьино с. | 14 сот. | 1 300 000 | 92 857 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Федосьино с. | 30 сот. | 1 200 000 | 40 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Федосьино с. | 15 сот. | 900 000 | 60 000 | снят (цена объявления) 26.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Федосьино с. | 30 сот. | 1 500 000 | 50 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Федосьино с. | 10 сот. | 2 100 000 | 210 000 | снят (цена объявления) 16.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Федосьино с. | 22 сот. | 760 000 | 34 545 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 64,3 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 186 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 7 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 66 015 / 102 647 / 115 000 |
| цена объекта | 3 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 550 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 5 700 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 5 415 000 ₽ |
| продажа: целевая | 5 130 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 4 560 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 824 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 18 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 22 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 7 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 5.2 км | Каменка пос. | 71,6 м² | 12 сот. | 3 800 000 | 53 073 выброс, не в счёт | в продаже 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.2 км | Шапкино д. | 60 м² | 12 сот. | 5 700 000 | 95 000 | снято (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.3 км | Семеновское пос. | 54,4 м² | 14 сот. | 6 000 000 | 110 294 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.4 км | Речки д. | 58 м² | 14 сот. | 4 690 000 | 80 862 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.2 км | Шапкино д. | 50 м² | 12 сот. | 5 750 000 | 115 000 | снято (цена объявления) 15.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.4 км | Речки д. | 46 м² | 14 сот. | 5 150 000 | 111 957 | в продаже 23.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.9 км | Заречный пос. | 81,8 м² | 8 сот. | 5 400 000 | 66 015 | снято (цена объявления) 25.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 09.04.2026 | 3 500 000 | история площадки |
| 20.05.2026 | 3 000 000 (−500 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 000 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Уважаемые покупатели, вашему вниманию предлагается дом из кирпича в с. Федосьино Коломенский район. Экологически чистый район с красивой природой и свежим воздухом. В с. Федосьино есть магазины, участковая больница, остановка. Общественного транспорта в 200 метров от дома. От Коломны 17,2 км, от Москвы по Новорязанскому шоссе 103 к м. Дороги асфальтирован, зимой чистятся. Общая площадь 64,3 кв. М, при входе коридор, кухня с русской печкой, 2 комнаты 15 и 12 кв. М, Коммуникации в доме: свет, газ, канализация- выгребная яма, вода -рядом проходит центральная, есть возможность подключиться). Дом с просторной мансардой, можно сделать дополнительно пристройку и расширить дом. Участок 14 соток, правильной формы, есть возможность увеличения. Огорожен. На участке есть кирпичный гараж, в него заведен свет. Рядом живут благополучные соседи. Торг. Звоните! Показ по договоренности. Код пользователя: 51762. Номер в базе: 7797921.