Новорязанское ш., 45 км от МКАД · земля с домом
Овчинкино д., Раменский гор. округ
Дом 35 м², участок 16 сот.
Дом по описанию: «На участке расположены небольшие строения : утепленный дом 35 кв.м., летний домик - 25 кв.м., хозяйственный блок для хранения инвентаря с душевым»
Цена 2,4 млн ₽; цена не менялась с 14.12.2025.
Рейтинг 49/100 · уверенность 46 %
Земля ≈120 тыс. ₽/сот. × 16 сот. = 1,92 млн → дом ≈476 тыс. ₽, 14 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 24 тыс.–385 тыс. ₽/м², медиана 112 тыс.
Ремонт ≈700 тыс., покупка после торга ≈2,04 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,15 млн / целевая ≈3,74 млн / пессимист. ≈3,32 млн → от пессимистичной прибыль ≈582 тыс. ₽, маржа 17 %, ROI 21 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Аэропорт-Домодедово ≈14 км по прямой; до МКАД 45 км, на машине ≈46 мин без пробок.
Площадки: Яндекс · объявление · страница объекта №3637
Рейтинг 49/100 · уверенность 46 %
Уверенность: поля 5 из 8 (нет: материал, год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 114 %); данные есть по 53 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 42 % | 22.8 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 79 % | 18.1 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 8 % | 0.6 |
| участок | 5 | 100 % | 7.7 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 120 246 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 924 000 ₽ (16 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 476 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 13 600 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.4 км | Овчинкино д. | 14 сот. | 2 200 000 | 157 143 | снят (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Овчинкино ТИЗ | 40 сот. | 17 000 000 | 425 000 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Хлыново д. | 6,1 сот. | 738 000 | 120 984 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Хлыново д. | 9,4 сот. | 5 500 000 | 585 106 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Хлыново д. | 16,2 сот. | 6 200 000 | 382 716 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Хлыново д. | 8 сот. | 960 000 | 120 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Хлыново д. | 15 сот. | 2 300 000 | 153 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Хлыново д. | 8 сот. | 899 000 | 112 375 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Хлыново д. | 7 сот. | 810 000 | 115 714 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Ветеран-Авио СНТ | 10,2 сот. | 3 750 000 | 367 647 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 35 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 700 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 23 611 / 112 159 / 384 615 |
| цена объекта | 2 400 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 040 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 153 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 945 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 738 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 322 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 582 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 17 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 21 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 10.1 км | Лебяжье ТСН | 35 м² | 8,4 сот. | 2 990 000 | 85 429 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 14.8 км | Заречье дп | 36 м² | 12 сот. | 5 000 000 | 138 889 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 17.7 км | Ветерок СНТ | 36 м² | 8 сот. | 850 000 | 23 611 | снято (цена объявления) 30.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10.1 км | Сельвачево д. | 40 м² | 14,6 сот. | 6 200 000 | 155 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 12.8 км | Малая Володарка д. | 28 м² | 9 сот. | 6 200 000 | 221 429 | снято (цена объявления) 18.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.2 км | Софьино с. | 26 м² | 23 сот. | 10 000 000 | 384 615 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 17.2 км | Натальино д. | 30 м² | 8 сот. | 1 500 000 | 50 000 | снято (цена объявления) 18.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.9 км | София ДНТ | 26 м² | 23 сот. | 10 000 000 | 384 615 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 17.7 км | Амирово д. | 30 м² | 13 сот. | 1 750 000 | 58 333 | снято (цена объявления) 16.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 17.3 км | Садовое СНТ | 29 м² | 8 сот. | 2 000 000 | 68 966 | снято (цена объявления) 27.08.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 14.12.2025 | 2 400 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Яндекс | 2 400 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается земельный участок 16 соток в 42 км от МКАД. Участок ровный, ухоженный, полностью огорожен. На участке расположены небольшие строения : утепленный дом 35 кв.м., летний домик - 25 кв.м., хозяйственный блок для хранения инвентаря с душевым