Новорязанское ш., 72 км от МКАД
Рассвет СНТ, Воскресенск гор. округ
Дача 43,7 м², участок 6 сот., брус.
Цена 2,2 млн ₽, снижали с 2,7 млн; первая цена 2,7 млн ₽ от 26.09.2025.
Рейтинг 18/100 · уверенность 59 %
Земля ≈74 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 441 тыс. → дом ≈1,76 млн ₽, 40 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 22 тыс.–76 тыс. ₽/м², медиана 32 тыс.
Ремонт ≈874 тыс., покупка после торга ≈1,87 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,39 млн / целевая ≈1,25 млн / пессимист. ≈1,11 млн → от пессимистичной прибыль −1,64 млн ₽, маржа −147 %, ROI −60 %.
Коммуникации: колодец; газ — баллоны; свет — есть.
До ст. Рудниковская ≈1,2 км по прямой; до МКАД 72 км, на машине ≈1 ч 33 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №3634
Рейтинг 18/100 · уверенность 59 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 110 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 40 % | 7.3 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 0 % | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 73 583 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 441 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 759 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 40 252 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.5 км | Хорлово пгт | 8,4 сот. | 2 250 000 | 267 857 | снят (цена объявления) 15.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Хорлово пгт | 6 сот. | 200 000 | 33 333 | снят (цена объявления) 19.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Хорлово пгт | 6 сот. | 300 000 | 50 000 | снят (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Хорлово пгт | 6 сот. | 470 000 | 78 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Хорлово пгт | 5 сот. | 1 250 000 | 250 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Елкино д. | 7 сот. | 699 999 | 100 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Елкино д. | 15 сот. | 1 650 000 | 110 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Елкино д. | 12,5 сот. | 900 000 | 72 000 | снят (цена объявления) 19.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.6 км | Елкино д. | 8 сот. | 1 199 999 | 150 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.7 км | Елкино д. | 6,8 сот. | 750 000 | 110 294 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 43,7 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 874 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 22 143 / 31 696 / 75 521 |
| цена объекта | 2 200 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 870 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 386 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 317 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 247 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 109 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 635 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −147 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −60 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.6 км | Хорлово пгт | 42 м² | 6 сот. | 1 350 000 | 32 143 | снято (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.8 км | Химик-6 СНТ | 40 м² | 6 сот. | 2 300 000 | 57 500 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.8 км | Анфалово-1 СНТ | 42 м² | 6 сот. | 930 000 | 22 143 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.9 км | 45 м² | 6 сот. | 1 150 000 | 25 556 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 5.2 км | Прометей СНТ | 38,4 м² | 6 сот. | 2 899 999 | 75 521 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.5 км | Химик-3А СТСН | 36 м² | 6 сот. | 1 100 000 | 30 556 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.9 км | Химик-3 СНТ | 50 м² | 6 сот. | 1 450 000 | 29 000 | снято (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.2 км | Нефтяник-9 СТСН | 40 м² | 7 сот. | 1 250 000 | 31 250 | снято (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.8 км | Химик-3А СТСН | 52,4 м² | 6 сот. | 2 950 000 | 56 298 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.2 км | Строитель-3 СНТ | 50 м² | 6 сот. | 2 900 000 | 58 000 | снято (цена объявления) 06.06.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 26.09.2025 | 2 700 000 | история площадки |
| 14.10.2025 | 2 200 000 (−500 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 200 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Все мои объекты всегда в наличии! Продам земельный участок с домом( дача с пропиской), душ, хозблок, туалет, теплица. Участок ухоженный, вода колодец, электричество. Для приготовления пищи используем газовый баллон. В доме 2 этажа. Первый этаж: кухня, комната с телевизором, кондиционером и 3 спальными местами, вторая комната без мебели, из кухни лестница на второй этаж, где находится еще одна просторная комната. На участке место для авто, место для отдыха с мануальной зоной. Много плодоносящих деревьев и кустарников! Цветы! Вокруг сосновый лес. Хорошее сообщение с городом( автобус), и электричкой на Москву(1 ч 40 мин.) от станции 88 км. Есть Прописка! Звоните, пришлю видео.