Новорязанское ш., 69 км от МКАД
Колыберево-2 СНТ, Воскресенск гор. округ
Дача 16 м², участок 6 сот., кирпич.
Цена 1,5 млн ₽; цена не менялась с 17.06.2026.
Рейтинг 18/100 · уверенность 50 %
Земля ≈124 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 741 тыс. → дом ≈759 тыс. ₽, 47 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км, 45 тыс.–80 тыс. ₽/м², медиана 59 тыс.
Ремонт ≈320 тыс., покупка после торга ≈1,27 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈961 тыс. / целевая ≈865 тыс. / пессимист. ≈769 тыс. → от пессимистичной прибыль −826 тыс. ₽, маржа −107 %, ROI −52 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: в описании: нет септика (туалет на улице).
До ст. Москворецкая ≈1 км по прямой; до МКАД 69 км, на машине ≈1 ч 29 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №3630
Рейтинг 18/100 · уверенность 50 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 4 (разброс ₽/м² 64 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 44 % | 9.5 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 7.1 |
| участок | 5 | 18 % | 1.3 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 123 505 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 741 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 759 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 47 438 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Колыберево-2 СНТ | 3 сот. | 750 000 | 250 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | 5 сот. | 600 000 | 120 000 | снят (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.5 км | 5 сот. | 1 999 999 | 400 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.5 км | Цементник СНТ | 6 сот. | 500 000 | 83 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | 3 сот. | 450 000 | 150 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.5 км | Пенсионер СНТ | 5,1 сот. | 850 000 | 166 667 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | 50 сот. | 20 000 000 | 400 000 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.7 км | Ачкасово с. | 9,7 сот. | 1 300 000 | 134 021 | снят (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Ачкасово с. | 8,2 сот. | 1 500 000 | 182 927 | снят (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Пенсионер СНТ | 6 сот. | 700 000 | 116 667 | снят (цена объявления) 07.07.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 16 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 320 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 44 667 / 58 750 / 80 000 |
| цена объекта | 1 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 275 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 961 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 913 000 ₽ |
| продажа: целевая | 865 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 769 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -826 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −107 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −52 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.7 км | Пенсионер СНТ | 15 м² | 6,2 сот. | 670 000 | 44 667 | снято (цена объявления) 15.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.2 км | Отдых СНТ | 15 м² | 4,7 сот. | 1 200 000 | 80 000 | снято (цена объявления) 14.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.7 км | Семиславка СНТ | 12 м² | 6 сот. | 570 000 | 47 500 | в продаже 25.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.1 км | 20 м² | 6 сот. | 1 400 000 | 70 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 17.06.2026 | 1 500 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 500 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Дача 6 соток от собственника. На участке два домика, т. К. Раньше это было 2 дачи по 3 сотки. Основной домик 4х4. Второй домик меньше размером. Три теплицы, беседка, сарай, туалет во дворе. До станции электрички "Москворецкая" минут 15-18 пешком. На участке есть плодовые деревья и ягода.