Новорязанское ш., 44 км от МКАД
Никулино с., Раменский гор. округ
Коттедж 200 м², участок 7,7 сот., газобетон.
Цена 3,2 млн ₽, снижали с 4 млн; первая цена 4 млн ₽ от 12.02.2025.
🔴 Цена в разы ниже рынка, проверь объявление (примерно в 4 раза).
Рейтинг 74/100 · уверенность 66 %
Земля ≈87 тыс. ₽/сот. × 7,7 сот. = 671 тыс. → дом ≈2,53 млн ₽, 13 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 21 тыс.–150 тыс. ₽/м², медиана 68 тыс.
Ремонт ≈3,9 млн, покупка после торга ≈2,72 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈14,82 млн / целевая ≈13,33 млн / пессимист. ≈11,85 млн → от пессимистичной прибыль ≈5,23 млн ₽, маржа 44 %, ROI 79 %.
Коммуникации: канализация — есть; отопление — нет; свет — есть.
До ст. Цибино ≈20,3 км по прямой; до МКАД 44 км, на машине ≈48 мин без пробок.
Площадки: Afy · объявление · страница объекта №3629
Рейтинг 74/100 · уверенность 66 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 48 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 42.7 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 80 % | 14.6 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 0 % | 0 |
| участок | 5 | 34 % | 2.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 78 % | 11.4 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 87 184 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 671 000 ₽ (7,7 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 529 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 12 645 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Никулино д. | 7 сот. | 700 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Никулино д. | 8,1 сот. | 700 000 | 86 420 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Никулино д. | 45 сот. | 18 500 000 | 411 111 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Никулино с. | 10 сот. | 750 000 | 75 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Никулино с. | 31 сот. | 3 300 000 | 106 452 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Никулино с. | 15 сот. | 2 400 000 | 160 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Никулино с. | 24 сот. | 2 250 000 | 93 750 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Никулино с. | 40 сот. | 2 000 000 | 50 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Никулино с. | 14 сот. | 1 945 000 | 138 929 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Никулино д. | 19 сот. | 1 700 000 | 89 474 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 200 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 3 900 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | септик |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 20 629 / 67 527 / 150 000 |
| цена объекта | 3 200 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 720 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 14 816 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 14 075 000 ₽ |
| продажа: целевая | 13 334 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 11 853 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 5 233 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 44 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 79 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 11.2 км | Орленок КП | 193,9 м² | 8,1 сот. | 4 000 000 | 20 629 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 12.6 км | Зеленая Опушка-2 КП | 192 м² | 10 сот. | 16 480 000 | 85 833 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.9 км | Слободино д. | 235 м² | 6 сот. | 8 990 000 | 38 255 | в продаже 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 15.2 км | Княжий берег КП | 225 м² | 11 сот. | 15 000 000 | 66 667 | снято (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 16.4 км | Янтарный ДП | 235 м² | 9,2 сот. | 14 995 000 | 63 809 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 13.5 км | Кривцы с. | 152 м² | 7,5 сот. | 17 500 000 | 115 132 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 16.5 км | Янтарный ДП | 242 м² | 7 сот. | 7 000 000 | 28 926 | снято (цена объявления) 26.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 19.8 км | Комета СНТ | 232,5 м² | 8 сот. | 15 900 000 | 68 387 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 14 км | Кривцы с. | 140 м² | 6,5 сот. | 21 000 000 | 150 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 19.9 км | Бунино КП | 150 м² | 5 сот. | 16 050 000 | 107 000 | в продаже 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 12.02.2025 | 3 999 000 | история площадки |
| 27.03.2025 | 3 200 000 (−799 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Afy | 3 200 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Вашему вниманию представлен к продаже 2х уровневый загородный дом под черновую отделку в городском округе Раменское, д. Никулино. Дом 2018 года постройки. Общая площадь дома около 200 кв.м. ПМЖ, ПРОПИСКА. Фундамент плита. Перекрытие между этажами деревянные лаги. Стены- газоблок, утепление пеноплекс 5 см. Окна ПВХ двухкамерные. Крыша утепление минвата и перекрыта металл черепицей. Планировка: На первом этаже: Кухня-гостиная 50 кв.м, 2 спальни, совмещенный санузел. На втором этаже: 3 спальни, совмещенный санузел Земельный участок: Земельный участок трапецеидальной формы 7.7 соток, огорожен с четырех сторон. Категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: под дачное строительство с пропиской. Коммуникации: Электричество 15 кВт, септик 3 кольца, выведены технологический отверстия под септик и воду. Инфраструктура и транспортная доступность: В селе Никулино сетевые магазины, остановка общественного транспорта до автостанции Бронницы и ж/д станции Малино. В ближайшем селе Заворово: школа, почта, детский сад. Магазины, рынок. Многие соседи строятся. Круглогодичный подъезд. Земельный участок оформлены согласно Российскому законодательству. Дом не зарегистрирован. Два взрослых собственника. Свободная продажа. Сумма в договоре обсуждается. ПМЖ AFY-506724278