Новорязанское ш., 73 км от МКАД · земля с домом
Борисовское д., Коломенский гор. округ
Дом 18 м², участок 12,3 сот.
Дом по описанию: «На участке есть незарегистрированное строение, общей площадью 18 кв. М. Плюс веранда.»
Цена 2,1 млн ₽, снижали с 2,5 млн; первая цена 2,5 млн ₽ от 05.12.2024.
Рейтинг 20/100 · уверенность 52 %
Земля ≈147 тыс. ₽/сот. × 12,3 сот. = 1,81 млн → дом ≈291 тыс. ₽, 16 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 31 тыс.–164 тыс. ₽/м², медиана 92 тыс.
Ремонт ≈260 тыс., покупка после торга ≈1,78 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,83 млн / целевая ≈1,65 млн / пессимист. ≈1,46 млн → от пессимистичной прибыль −582 тыс. ₽, маржа −40 %, ROI −28 %.
Коммуникации: в описании: скважина.
До ст. Осёнка ≈7,6 км по прямой; до МКАД 73 км, на машине ≈1 ч 31 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №3627
Рейтинг 20/100 · уверенность 52 %
Уверенность: поля 5 из 8 (нет: материал, год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 67 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 39 % | 8.3 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 57 % | 4.1 |
| участок | 5 | 75 % | 5.4 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.8 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 147 098 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 809 000 ₽ (12,3 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 291 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 16 167 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Борисовское д. | 7 сот. | 1 100 000 | 157 143 | снят (цена объявления) 08.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Проводник пос. | 5 сот. | 1 500 000 | 300 000 | снят (цена объявления) 26.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Борисовское д. | 31 сот. | 1 790 000 | 57 742 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Борисовское д. | 10 сот. | 2 000 000 | 200 000 | снят (цена объявления) 24.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Борисовское д. | 6,4 сот. | 1 500 000 | 234 375 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Борисовское д. | 9,4 сот. | 1 600 000 | 170 213 | снят (цена объявления) 15.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Борисовское д. | 8 сот. | 1 150 000 | 143 750 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Борисовское д. | 12 сот. | 1 350 000 | 112 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Проводник пос. | 20 сот. | 5 000 000 | 250 000 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Борисовское д. | 10 сот. | 2 500 000 | 250 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 18 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 260 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 31 000 / 92 500 / 163 934 |
| цена объекта | 2 100 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 785 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 829 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 738 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 646 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 463 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -582 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −40 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −28 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 7.7 км | Урожай СНТ | 20 м² | 6,3 сот. | 2 200 000 | 110 000 | в продаже 23.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.4 км | Непецино с. | 20 м² | 12 сот. | 3 200 000 | 160 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9 км | Аист СНТ | 20 м² | 15 сот. | 1 150 000 | 57 500 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 16.2 км | Сергиевское с. | 18,3 м² | 14 сот. | 3 000 000 | 163 934 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10.2 км | Семёновское д. | 20 м² | 15 сот. | 2 300 000 | 115 000 | снято (цена объявления) 08.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10.2 км | 20 м² | 6,5 сот. | 620 000 | 31 000 | снято (цена объявления) 22.06.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 11.1 км | Семёновское д. | 20 м² | 15 сот. | 2 490 000 | 124 500 | снято (цена объявления) 11.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 11.9 км | Лен СНТ | 20 м² | 10 сот. | 1 200 000 | 60 000 | снято (цена объявления) 25.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 14.7 км | Мякинино д. | 19,3 м² | 8 сот. | 1 100 000 | 56 995 | снято (цена объявления) 28.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 12.2 км | Родные Просторы СНТ | 20 м² | 14 сот. | 1 500 000 | 75 000 | снято (цена объявления) 02.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 05.12.2024 | 2 500 000 | история площадки |
| 14.02.2025 | 2 100 000 (−400 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 100 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Предлагается к продаже земельный участок в деревне Борисовской. Участок правильной хорошей формы, ровный, очищен от деревьев, с четырех сторон огорожен забором. На участке есть незарегистрированное строение, общей площадью 18 кв. М. Плюс веранда. Электричество 15квт заведено в домик, канализация выгребная яма из трех колец, также заведена в дом, имеется скважина 70м (артезианская вода), с оборудованным кессоном. Вода тоже заведена в дом и на полив на улице. Въезд на участок с двух сторон. Местоположение отличное, соседи только с двух сторон. Один взрослый собственник, без долгов и обременений. Участок состоит из двух смежных участков, межевание проведено. Кадастровые номера:50:34:0050534:592 и 50:34:0050534:593. П всем интересующим вопросам звоните, с уважением, Лариса.