Новорязанское ш., 66 км от МКАД
Осташово СНТ, Воскресенск гор. округ
Дача 86 м², участок 12 сот., кирпич.
Цена 2,2 млн ₽, снижали с 2,25 млн; первая цена 1,95 млн ₽ от 12.12.2024.
Рейтинг 32/100 · уверенность 58 %
Земля ≈100 тыс. ₽/сот. × 12 сот. = 1,19 млн → дом ≈1,01 млн ₽, 12 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 8 домов в 10 км, 17 тыс.–67 тыс. ₽/м², медиана 35 тыс.
Ремонт ≈1,72 млн, покупка после торга ≈1,87 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,86 млн / целевая ≈2,58 млн / пессимист. ≈2,29 млн → от пессимистичной прибыль −1,3 млн ₽, маржа −57 %, ROI −36 %.
Коммуникации: нет септика (туалет вне дома); в описании: колодец.
До ст. Хорлово ≈2,3 км по прямой; до МКАД 66 км, на машине ≈1 ч 28 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №3625
Рейтинг 32/100 · уверенность 58 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 8 (разброс ₽/м² 107 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 49 % | 8.9 |
| торг | 5 | 15 % | 0.9 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 98 % | 6 |
| участок | 5 | 73 % | 4.4 |
| ₽/м² дома | 12 | 81 % | 11.8 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 99 500 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 1 194 000 ₽ (12 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 006 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 11 698 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Осташово СНТ | 6 сот. | 200 000 | 33 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Осташово с. | 10 сот. | 1 000 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 23.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Осташово с. | 29 сот. | 2 900 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Осташово с. | 15 сот. | 1 490 000 | 99 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Осташово с. | 14,4 сот. | 1 550 000 | 107 639 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Осташово с. | 6,3 сот. | 850 000 | 134 921 | снят (цена объявления) 18.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Хорлово ТСН | 11,7 сот. | 650 000 | 55 556 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Хорлово пгт | 15 сот. | 1 600 000 | 106 667 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Хорлово пгт | 6,1 сот. | 1 000 000 | 163 934 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Хорлово пгт | 8,3 сот. | 1 100 000 | 132 530 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 86 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 720 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 8 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 16 667 / 34 920 / 67 333 |
| цена объекта | 2 200 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 870 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 862 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 719 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 576 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 290 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 300 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −57 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −36 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 8 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 8.9 км | Семиславка СНТ | 85 м² | 12 сот. | 2 150 000 | 25 294 | снято (цена объявления) 09.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.8 км | Химик-3А СТСН | 75 м² | 10 сот. | 5 050 000 | 67 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Хорлово ТСН | 60,5 м² | 7,3 сот. | 1 500 000 | 24 793 | в продаже 25.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.7 км | Химик-3А СТСН | 73,5 м² | 13,5 сот. | 3 500 000 | 47 619 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.8 км | 70 м² | 7,5 сот. | 1 650 000 | 23 571 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 7.6 км | Рябинушка СНТ | 102 м² | 6 сот. | 1 700 000 | 16 667 | снято (цена объявления) 04.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.1 км | Химик-3А СТСН | 110 м² | 11 сот. | 4 900 000 | 44 545 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.9 км | Химик-3А СТСН | 110,7 м² | 6 сот. | 5 500 000 | 49 684 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 12.12.2024 | 1 950 000 | история площадки |
| 09.02.2025 | 2 100 000 (+150 000) | история площадки |
| 31.07.2025 | 2 250 000 (+150 000) | история площадки |
| 31.03.2026 | 2 200 000 (−50 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 200 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Лето за городом! Отличный вариант загородного дома для большой семьи и с перспективой на дополнительное обустройство! Дом: - капитальное строение; - зарегистрирован; - просторный гараж; - есть возможность сделать круглогодичным. Участок: - разработан; - правильной формы; - сухой. Коммуникации: - свет заведен в дом; - колодец на участке; - туалет на улице. Расположение: (Пешая доступность). - остановка (30 мин); - магазин (25 мин); - озеро (15 мин). До ж/д 20 минут на автомобиле, потом прямое сообщение с Москвой. Если у Вас остались вопросы или Вы хотите записаться на просмотр? Звоните! Код пользователя: 41005. Номер в базе: 2964523.