Новорязанское ш., 69 км от МКАД
Малышево дп, Коломенский гор. округ
Дом 40 м², участок 27 сот., бревно.
Цена 2 млн ₽; цена не менялась с 21.05.2026.
Рейтинг 52/100 · уверенность 59 %
Земля ≈52 тыс. ₽/сот. × 27 сот. = 1,41 млн → дом ≈590 тыс. ₽, 15 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 37 тыс.–174 тыс. ₽/м², медиана 94 тыс.
Ремонт ≈800 тыс., покупка после торга ≈1,7 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,92 млн / целевая ≈3,53 млн / пессимист. ≈3,14 млн → от пессимистичной прибыль ≈637 тыс. ₽, маржа 20 %, ROI 25 %.
Коммуникации: в описании: колодец.
До ст. Цемгигант ≈4,3 км по прямой; до МКАД 69 км, на машине ≈1 ч 23 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №3613
Рейтинг 52/100 · уверенность 59 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 72 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 51 % | 21.8 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 44 % | 8.1 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 82 % | 5 |
| участок | 5 | 100 % | 6.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 72 % | 10.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 52 222 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 410 000 ₽ (27 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 590 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 14 750 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Малышево дп | 10,4 сот. | 530 000 | 50 962 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Малышево д. | 20 сот. | 350 000 | 17 500 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Малышево д. | 8 сот. | 450 000 | 56 250 | снят (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Малышево д. | 25 сот. | 2 750 000 | 110 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Малышево д. | 34 сот. | 2 500 000 | 73 529 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Малышево д. | 24 сот. | 2 000 000 | 83 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Малышево дп | 9,3 сот. | 560 000 | 60 215 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Малышево дп | 18 сот. | 550 000 | 30 556 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Малышево д. | 25 сот. | 2 100 000 | 84 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Малышево дп | 7,5 сот. | 420 000 | 56 000 | снят (цена объявления) 16.08.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 40 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 800 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 37 250 / 94 162 / 173 913 |
| цена объекта | 2 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 700 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 921 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 725 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 529 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 137 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 637 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 20 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 25 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.6 км | Мячково с. | 38,3 м² | 23 сот. | 3 500 000 | 91 384 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8 км | Чуркино д. | 40 м² | 19 сот. | 1 490 000 | 37 250 | снято (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.4 км | Шеметово с. | 40 м² | 20 сот. | 3 950 000 | 98 750 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.4 км | Никульское с. | 44,5 м² | 15 сот. | 5 500 000 | 123 596 | в продаже 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.8 км | Коломенские Сады КП | 49 м² | 15 сот. | 4 750 000 | 96 939 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.8 км | Санино д. | 32,2 м² | 27 сот. | 5 600 000 | 173 913 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.9 км | Катунино д. | 32 м² | 25 сот. | 1 700 000 | 53 125 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.4 км | Карпово с. | 48 м² | 19 сот. | 7 200 000 | 150 000 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.3 км | Андреевка д. | 49 м² | 30 сот. | 2 500 000 | 51 020 | снято (цена объявления) 29.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.2 км | Гостилово д. | 48,7 м² | 15 сот. | 3 699 000 | 75 955 | снято (цена объявления) 11.06.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 21.05.2026 | 2 000 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 000 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продам дом в деревне Малышево Коломенского района Московской области. Дом находится рядом с озером. Красивый вид, экологически чистый район. Дом в аварийном состоянии под снос, прописка возможна. Электричество в доме. На участке колодец, хозблок с навесом. Хороший, круглогодичный подъезд. Есть возможность раздела земельного участка. Подходит под все виды сделок.