Новорязанское ш., 93 км от МКАД
Октябрьское с., Коломенский гор. округ
Дом 25,8 м², участок 26 сот., бревно.
Цена 1,85 млн ₽; цена не менялась с 22.07.2025.
Рейтинг 28/100 · уверенность 39 %
Земля ≈46 тыс. ₽/сот. × 26 сот. = 1,21 млн → дом ≈642 тыс. ₽, 25 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 1 домов в 20 км, 53 тыс.–53 тыс. ₽/м², медиана 53 тыс.
Ремонт ≈516 тыс. ₽; дом 25.8 м² меньше 40 м² — цена в основном за землю, экономику по ₽/м² дома не считаем; в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: водопровод по границе; в описании: колодец, газ.
До ст. Чёрная ≈9,6 км по прямой; до МКАД 93 км, на машине ≈1 ч 36 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №3608
Рейтинг 28/100 · уверенность 39 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 1 (разброс ₽/м² —); данные есть по 29 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | нет данных — не считается | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 10 % | 4.3 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 42 % | 5.9 |
| участок | 5 | 100 % | 14.3 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 3.6 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 46 462 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 1 208 000 ₽ (26 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 642 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 24 884 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Октябрьское с. | 15 сот. | 600 000 | 40 000 | снят (цена объявления) 15.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Октябрьское с. | 11,8 сот. | 600 000 | 50 847 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Октябрьское с. | 24 сот. | 1 499 000 | 62 458 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Октябрьское с. | 10 сот. | 550 000 | 55 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Октябрьское с. | 22 сот. | 1 600 000 | 72 727 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Октябрьское с. | 22 сот. | 1 700 000 | 77 273 | снят (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Надежда СНТ | 6 сот. | 270 000 | 45 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Надежда СНТ | 6 сот. | 650 000 | 108 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Мостищи д. | 12,5 сот. | 300 000 | 24 000 | снят (цена объявления) 28.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.8 км | Подосинки д. | 20 сот. | 1 350 000 | 67 500 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 25,8 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 516 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 1 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 53 333 / 53 333 / 53 333 |
| цена объекта | 1 850 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 572 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | — |
| продажа: консервативная | — |
| продажа: целевая | — |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | — |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | — |
| маржа (от пессимистичной продажи) | — |
| ROI (от пессимистичной продажи) | — |
| пояснение расчета | дом 25.8 м² меньше 40 м² — цена в основном за землю, экономику по ₽/м² дома не считаем; в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
| экономика не посчитана | дом 25.8 м² меньше 40 м² — цена в основном за землю, экономику по ₽/м² дома не считаем |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 1 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 16.4 км | Новопокровское д. | 22,5 м² | 20 сот. | 1 200 000 | 53 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 22.07.2025 | 1 850 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 850 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Внесен Аванс! Продам старинный дом в с. Октябрьское Коломенского района( 20 км от Коломны). Дом бревенчатый, площадью 25,8 м2, 2 жилые комнаты, кухня, пристройки. Коммуникации: свет; газ, вода по границе. Дом расположен на земельном участке 13 соток, + 13 соток ещё один участок( смежный) принадлежит этому домовладению. Категория земельных участков- земли населенных пунктов. Вид разрешенного использования- Лпх. Межевание проведено должным образом. Участки огорожены по всему периметру, растут плодовые деревья и кустарники, есть колодец, хозпостройки, летний домик. Отличный подъезд, асфальтированная дорога. Дом расположен в экологическом, живописном месте Коломенского района недалеко находится песчаный карьер с пляжем, можно купаться, с другой стороны река Ока. 15-20 мин до центра города Коломна. В селе два продуктовых магазина и фермерская лавка. В соседнем селе магазин "Пятерочка", Озон. Хорошее транспортное сообщение с городом. Один собственник. Прописка возможна. Соседи положительные. Под Ипотеку и Мск не подходит. Дом свободен и готов к просмотру в удобное время. С уважением, Инесса Козловцева!