Новорязанское ш., 28 км от МКАД · земля с домом
Овчинкино д., Раменский гор. округ
Дом 50 м², участок 16 сот.
Дом по описанию: «На территории участка находится двухэтажный домик 50 кв. М., хоз.»
Цена 3,3 млн ₽, снижали с 3,8 млн; первая цена 3,8 млн ₽ от 20.01.2026.
Рейтинг 58/100 · уверенность 59 %
Земля ≈168 тыс. ₽/сот. × 16 сот. = 2,69 млн → дом ≈614 тыс. ₽, 12 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 77 тыс.–160 тыс. ₽/м², медиана 111 тыс.
Ремонт ≈1 млн, покупка после торга ≈2,81 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈5,67 млн / целевая ≈5,11 млн / пессимист. ≈4,54 млн → от пессимистичной прибыль ≈734 тыс. ₽, маржа 16 %, ROI 19 %.
Коммуникации: в описании: колодец, нет септика (туалет на улице).
До ст. Аэропорт-Домодедово ≈14,3 км по прямой; до МКАД 28 км, на машине ≈47 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №3597
Рейтинг 58/100 · уверенность 59 %
Уверенность: поля 5 из 8 (нет: материал, год, коммуникации); аналогов 9 (разброс ₽/м² 14 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 39 % | 16.5 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 100 % | 18.3 |
| торг | 5 | 88 % | 5.3 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 5 % | 0.3 |
| участок | 5 | 100 % | 6.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 79 % | 11.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 167 857 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 2 686 000 ₽ (16 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 614 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 12 280 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.4 км | Овчинкино д. | 14 сот. | 2 200 000 | 157 143 | снят (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Овчинкино ТИЗ | 40 сот. | 17 000 000 | 425 000 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Ветеран-Авио СНТ | 10,2 сот. | 3 750 000 | 367 647 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Ширяево д. | 6,3 сот. | 1 950 000 | 309 524 | снят (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Ширяево д. | 7 сот. | 450 000 | 64 286 | снят (цена объявления) 10.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Ветеран-Авио СНТ | 16 сот. | 4 000 000 | 250 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Хлыново д. | 6,1 сот. | 738 000 | 120 984 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Хлыново д. | 16,2 сот. | 6 200 000 | 382 716 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Хлыново д. | 9,4 сот. | 5 500 000 | 585 106 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Ветеран-Авио СНТ | 9 сот. | 1 800 000 | 200 000 | снят (цена объявления) 29.09.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 50 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 000 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 77 220 / 111 336 / 160 000 |
| цена объекта | 3 300 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 805 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 5 674 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 5 390 000 ₽ |
| продажа: целевая | 5 107 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 4 539 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 734 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 16 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 19 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Овчинкино д. | 51,8 м² | 10 сот. | 4 000 000 | 77 220 | снято (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.7 км | Дор-2 СНТ | 49,4 м² | 12 сот. | 5 250 000 | 106 275 | снято (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.8 км | Раменский ТИЗ | 49,4 м² | 12 сот. | 5 900 000 | 119 433 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5 км | Петровское с. | 50 м² | 12 сот. | 5 500 000 | 110 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.4 км | Стриж СНТ | 49,4 м² | 12 сот. | 5 500 000 | 111 336 | снято (цена объявления) 25.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.6 км | Панино КП | 50 м² | 10 сот. | 7 400 000 | 148 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.1 км | Тимонино д. | 50 м² | 8 сот. | 4 600 000 | 92 000 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.6 км | 49,7 м² | 10 сот. | 5 900 000 | 118 712 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 8.4 км | Березовый Парк-2 КП | 50 м² | 8 сот. | 11 950 000 | 239 000 выброс, не в счёт | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.8 км | Становое д. | 50 м² | 10 сот. | 8 000 000 | 160 000 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 20.01.2026 | 3 800 000 | история площадки |
| 11.03.2026 | 3 700 000 (−100 000) | история площадки |
| 30.03.2026 | 3 600 000 (−100 000) | история площадки |
| 22.04.2026 | 3 300 000 (−300 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 300 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается земельный (Лпх) участок 16 соток с кадастровым номером 50:23:0040706:157. На территории участка находится двухэтажный домик 50 кв. М., хоз. Блок с душевой 20 кв. М., уличный туалет, летняя кухня и беседка. Коммуникации: свет, колодец с питьевой водой. Участок ровный, правильной формы, полностью огорожен, есть въездные ворота. Дорожки на территории выложены тротуарной плиткой. По территории участка посажены плодово- ягодные деревья и кустарники. Кpуглогoдичный пoдъезд. Зимой регулярно чистят и прoехать можно абсолютно на любом транспорте. До города Бронницы 15 минут на автомобиле. В соседнем поселке есть школа и детский сад ( 3 мин.), церковь, магазины. Рядом автобусная остановка. Шикарное место для Пмж, вокруг лес, тишина и спокойствие, соседи, только с двух сторон. Рядом Озеро с местами для отдыха и рыбалки. В 2026 году планируется газификация. Отличное расположение до г. Бронницы 5 мин., станция метро Котельник в 30 минутах от деревни. Адреса офисов АН, Гарантия: г. Озеры, Советский пер., дом 3 (здание Щербакова). Г. Зарайск, ул. Мерецкого, д.23, ТЦ "Вертикаль", офис 307 (3 этаж). Г. Москва, ул. Гастелло, дом 41(2 этаж).