Новорязанское ш., 57 км от МКАД
Макаровка д., Раменский гор. округ
Дом 50 м², участок 7 сот., дерево.
Цена 3 млн ₽, снижали с 3,45 млн; первая цена 3,45 млн ₽ от 20.04.2026.
Рейтинг 32/100 · уверенность 68 %
Земля ≈99 тыс. ₽/сот. × 7 сот. = 691 тыс. → дом ≈2,31 млн ₽, 46 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 65 тыс.–131 тыс. ₽/м², медиана 88 тыс.
Ремонт ≈800 тыс., покупка после торга ≈2,55 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,65 млн / целевая ≈4,18 млн / пессимист. ≈3,72 млн → от пессимистичной прибыль ≈369 тыс. ₽, маржа 10 %, ROI 11 %.
Коммуникации: вода — есть; канализация — есть; свет — есть.
До ст. Лесные Дары ≈18,3 км по прямой; до МКАД 57 км, на машине ≈54 мин без пробок.
Площадки: Яндекс · объявление · страница объекта №3591
Рейтинг 32/100 · уверенность 68 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 34 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 22 % | 9.4 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 61 % | 11.2 |
| торг | 5 | 87 % | 5.3 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 0 % | 0 |
| участок | 5 | 27 % | 1.7 |
| ₽/м² дома | 12 | 0 % | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 75 % | 4.6 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 98 750 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 691 000 ₽ (7 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 309 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 46 180 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Макаровка д. | 8 сот. | 1 500 000 | 187 500 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Макаровка д. | 8,5 сот. | 3 000 000 | 352 941 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Макаровка д. | 7,5 сот. | 1 800 000 | 240 000 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Учитель СНТ | 24 сот. | 2 000 000 | 83 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Макаровка д. | 12 сот. | 1 290 000 | 107 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Макаровка д. | 27,9 сот. | 1 695 257 | 60 762 | снят (цена объявления) 08.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Макаровка д. | 6 сот. | 800 000 | 133 333 | снят (цена объявления) 20.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Макаровка д. | 15 сот. | 1 780 000 | 118 667 | снят (цена объявления) 10.09.2026 | сохраненная копия |
| 0.8 км | Макаровка д. | 12 сот. | 1 150 000 | 95 833 | снят (цена объявления) 01.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Макаровка д. | 12 сот. | 1 599 000 | 133 250 | снят (цена объявления) 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 50 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 800 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | септик, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 64 815 / 88 005 / 131 250 |
| цена объекта | 3 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 550 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 649 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 417 000 ₽ |
| продажа: целевая | 4 184 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 719 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 369 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 10 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 11 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3 км | Заворово СНТ | 47 м² | 6 сот. | 5 050 000 | 107 447 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.1 км | Марьина Роща ДНП | 48 м² | 10 сот. | 6 300 000 | 131 250 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.3 км | Марьинка-3 СНТ | 50 м² | 6 сот. | 3 600 000 | 72 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.6 км | Ромашково-37 КП | 54,3 м² | 9,6 сот. | 5 000 000 | 92 081 | снято (цена объявления) 10.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.5 км | Марьина Роща ДНП | 55 м² | 6 сот. | 3 900 000 | 70 909 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6 км | Заворово с. | 48 м² | 10 сот. | 5 500 000 | 114 583 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.4 км | Ромашково-37 КП | 56 м² | 8 сот. | 4 700 000 | 83 929 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.8 км | Александрово КП | 54 м² | 7 сот. | 3 500 000 | 64 815 | снято (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.9 км | Селена СНТ | 49 м² | 8 сот. | 3 500 000 | 71 429 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.9 км | Отра СНТ | 50 м² | 8 сот. | 6 500 000 | 130 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 20.04.2026 | 3 450 000 | история площадки |
| 26.04.2026 | 3 400 000 (−50 000) | история площадки |
| 02.05.2026 | 3 300 000 (−100 000) | история площадки |
| 08.05.2026 | 3 250 000 (−50 000) | история площадки |
| 13.05.2026 | 3 200 000 (−50 000) | история площадки |
| 19.05.2026 | 3 100 000 (−100 000) | история площадки |
| 22.05.2026 | 3 000 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Яндекс | 3 000 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Деревня Макаровка. Одноэтажный жилой Дом 50 кв.м, построен по всем нормам и правилам. Фундамент - Ж/Б сваи, утепление стен - 250 мм, крыша - металлочерепица, окна пластиковые. Участок площадью 6 соток, ИЖС , огорожен, имеются молодые плодовые деревья Торг.