Новорязанское ш., 56 км от МКАД
Ромашково ТСН ДНП, Воскресенск гор. округ
Дом 56 м², участок 8 сот., каркас.
Цена 2,35 млн ₽, снижали с 2,6 млн; первая цена 2,6 млн ₽ от 21.06.2025.
Рейтинг 74/100 · уверенность 68 %
Земля ≈113 тыс. ₽/сот. × 8 сот. = 907 тыс. → дом ≈1,44 млн ₽, 26 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 63 тыс.–170 тыс. ₽/м², медиана 93 тыс.
Ремонт ≈920 тыс., покупка после торга ≈2 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈6,4 млн / целевая ≈5,76 млн / пессимист. ≈5,12 млн → от пессимистичной прибыль ≈2,2 млн ₽, маржа 43 %, ROI 76 %.
Коммуникации: вода — есть; канализация — есть; отопление — есть; свет — есть; в описании: скважина.
До ст. Цибино ≈2,4 км по прямой; до МКАД 56 км, на машине ≈58 мин без пробок.
Площадки: Яндекс · объявление · страница объекта №3590
Рейтинг 74/100 · уверенность 68 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 32 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 42.7 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 63 % | 11.5 |
| торг | 5 | 27 % | 1.7 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 97 % | 5.9 |
| участок | 5 | 36 % | 2.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 41 % | 6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 75 % | 4.6 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 113 333 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 907 000 ₽ (8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 443 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 25 768 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Ромашково ТСН ДНП | 6 сот. | 800 000 | 133 333 | в продаже 27.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Ромашково ТСН ДНП | 18 сот. | 1 700 000 | 94 444 | снят (цена объявления) 30.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Ромашково ТСН ДНП | 9,9 сот. | 1 100 000 | 111 111 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Ромашково ТСН ДНП | 19 сот. | 4 550 000 | 239 474 | снят (цена объявления) 17.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Ромашково ТСН ДНП | 10,3 сот. | 1 000 000 | 97 087 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Ромашково ТСН ДНП | 11,2 сот. | 1 400 000 | 125 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Ромашково ТСН ДНП | 8,5 сот. | 1 200 000 | 141 176 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Фестиваль дп | 8,8 сот. | 1 100 000 | 125 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Цибино д. | 6 сот. | 720 000 | 120 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Фестиваль дп | 7,3 сот. | 1 500 000 | 205 479 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 56 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 920 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | септик, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 62 771 / 92 914 / 170 000 |
| цена объекта | 2 350 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 997 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 6 403 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 6 083 000 ₽ |
| продажа: целевая | 5 763 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 5 122 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 2 204 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 43 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 76 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.2 км | Ромашково-2 КП | 49,8 м² | 6 сот. | 3 126 000 | 62 771 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.8 км | Москворечье дп | 50 м² | 8 сот. | 8 500 000 | 170 000 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.1 км | Золотая Подкова КП | 53 м² | 8,8 сот. | 3 700 000 | 69 811 | снято (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Михалево с. | 72 м² | 6,5 сот. | 5 200 000 | 72 222 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.4 км | Рыболово СНТ | 51 м² | 12 сот. | 7 500 000 | 147 059 | снято (цена объявления) 15.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.4 км | Рыболово СНТ | 48 м² | 8 сот. | 7 930 000 | 165 208 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3 км | Янтарный ДП | 72 м² | 10 сот. | 5 900 000 | 81 944 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.9 км | Старая Мельница КП | 71,5 м² | — | 6 750 000 | 94 406 | снято (цена объявления) 17.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.2 км | Рассвет СНТ | 71,1 м² | 6 сот. | 6 500 000 | 91 421 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.6 км | Золотово д. | 69 м² | 7 сот. | 6 900 000 | 100 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 21.06.2025 | 2 600 000 | история площадки |
| 20.07.2025 | 2 500 000 (−100 000) | история площадки |
| 14.08.2025 | 2 450 000 (−50 000) | история площадки |
| 15.11.2025 | 2 350 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Яндекс | 2 350 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается земельный участок 8 соток с домом 6 на 6 в 1.5 этажа без внутренней отделки. Стены каркас утепление 150 мм. Проект дома бани, но планировку можно переиграть. Вода абиссинская скважина. Канализация кольца жб. Свет 15 кВт есть, ещё не Торг.