Новорязанское ш., 28 км от МКАД
Еганово с., Раменский гор. округ
Дом 82 м², участок 6 сот., 2017 год.
Цена 2,3 млн ₽; цена не менялась с 19.06.2026.
🔴 Цена в разы ниже рынка, проверь объявление (примерно в 5 раз).
Рейтинг 84/100 · уверенность 63 %
Земля ≈297 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 1,78 млн → дом ≈516 тыс. ₽, 6 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 10 в 10 км, 83 тыс.–156 тыс. ₽/м², медиана 127 тыс.
Ремонт ≈1,64 млн, покупка после торга ≈1,96 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈10,73 млн / целевая ≈9,65 млн / пессимист. ≈8,58 млн → от пессимистичной прибыль ≈4,99 млн ₽, маржа 58 %, ROI 139 %.
⚠ Сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Школьная ≈9,9 км по прямой; до МКАД 28 км, на машине ≈29 мин без пробок.
Площадки: Яндекс · объявление · страница объекта №3589
Рейтинг 84/100 · уверенность 63 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 29 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 45.5 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 100 % | 19.5 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 39 % | 2.5 |
| участок | 5 | 18 % | 1.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 96 % | 15 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 297 327 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 784 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 516 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 6 293 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Мобиль-2 СНТ | 5,8 сот. | 1 700 000 | 293 103 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Крот СНТ | 6 сот. | 2 800 000 | 466 667 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Крот СНТ | 7,7 сот. | 6 500 000 | 844 156 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Какузево д. | 7 сот. | 4 060 000 | 580 000 | в продаже 27.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Еганово с. | 9,6 сот. | 3 950 000 | 411 458 | снят (цена объявления) 13.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Еганово с. | 8 сот. | 1 040 000 | 130 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Еганово с. | 14 сот. | 3 450 000 | 246 429 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Еганово с. | 6,2 сот. | 2 500 760 | 403 348 | снят (цена объявления) 03.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Какузево д. | 5 сот. | 1 550 000 | 310 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Какузево д. | 10 сот. | 3 200 000 | 320 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 82 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 640 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | приличные 10 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 83 333 / 127 112 / 156 250 |
| цена объекта | 2 300 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 955 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 10 726 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 10 190 000 ₽ |
| продажа: целевая | 9 653 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 8 581 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 4 986 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 58 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 139 % |
| пояснение расчета | сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 10 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.1 км | Зеленая Слобода с. да: «сан узла» + «отделкой» | 80 м² | 5,4 сот. | 8 000 000 | 100 000 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.6 км | Титово д. да: «ванная» + «ремонтом» | 81,6 м² | 6,4 сот. | 11 000 000 | 134 804 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.6 км | Редькино д. да: «душевая» + «ремонт» | 80 м² | 6 сот. | 10 900 000 | 136 250 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.2 км | Редькино д. да: «санузел» + «ремонтом» | 84 м² | 6 сот. | 7 000 000 | 83 333 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.6 км | Редькино д. да: «душевая» + «ремонт» | 85 м² | 6 сот. | 11 490 000 | 135 176 | снято (цена объявления) 09.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.1 км | Новая Европа КП да: «ванные» + «под ключ» | 80 м² | 6 сот. | 12 500 000 | 156 250 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.4 км | Луч СНТ да: «санузел» + «отделкой» | 85 м² | 6 сот. | 8 600 000 | 101 176 | снято (цена объявления) 01.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.5 км | Юбилейный СНТ да: «санузла» + «теплые полы» | 90 м² | 6 сот. | 13 000 000 | 144 444 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.5 км | Прудки д. да: «ванная» + «заезжай и живи» | 89,6 м² | 6 сот. | 10 700 000 | 119 420 | снято (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.7 км | Семивраги д. да: «ванная» + «ремонт» | 78,2 м² | 5,5 сот. | 6 800 000 | 86 957 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 19.06.2026 | 2 300 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Яндекс | 2 300 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
К покупке предлагается загородный дом ( дача) площадью 82 кв. м. на 6 сотках земли по адресу: М.О., Раменский р-он, Чулковское с/п, СНТ Исток, ул. Центральная, д.137. Участок сухой и ровный. На участке расположена бытовка. Общая площадь дома 82