Новорязанское ш., 97 км от МКАД
Починки СНТ, Коломенский гор. округ
Дача 20 м², участок 9 сот.
Цена 1 млн ₽; цена не менялась с 26.05.2026.
Рейтинг 6/100 · уверенность 52 %
Земля ≈29 тыс. ₽/сот. × 9 сот. = 259 тыс. → дом ≈741 тыс. ₽, 37 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 18 тыс.–70 тыс. ₽/м², медиана 31 тыс.
Ремонт ≈400 тыс., покупка после торга ≈850 тыс. ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈647 тыс. / целевая ≈582 тыс. / пессимист. ≈518 тыс. → от пессимистичной прибыль −732 тыс. ₽, маржа −141 %, ROI −59 %.
Коммуникации: свет — есть.
До ст. Чёрная ≈20,5 км по прямой; до МКАД 97 км, на машине ≈1 ч 56 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №3586
Рейтинг 6/100 · уверенность 52 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, год); аналогов 9 (разброс ₽/м² 89 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 4 % | 0.9 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 0 % | 0 |
| участок | 5 | 45 % | 3.2 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.8 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 28 781 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 259 000 ₽ (9 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 741 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 37 050 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.4 км | Починки-2 СНТ | 40 сот. | 2 800 000 | 70 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Починки-2 СНТ | 10 сот. | 550 000 | 55 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Починки-2 СНТ | 30 сот. | 1 850 000 | 61 667 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Раменки с. | 13,8 сот. | 490 000 | 35 507 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Раменки с. | 10 сот. | 450 000 | 45 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Раменки с. | 15 сот. | 400 000 | 26 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Раменки с. | 14 сот. | 400 000 | 28 571 | снят (цена объявления) 23.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Раменки с. | 17 сот. | 500 000 | 29 412 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Раменки с. | 10 сот. | 1 500 000 | 150 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Раменки с. | 17,3 сот. | 270 000 | 15 607 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 20 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 400 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 18 500 / 30 625 / 70 000 |
| цена объекта | 1 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 850 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 647 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 615 000 ₽ |
| продажа: целевая | 582 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 518 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -732 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −141 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −59 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 8.5 км | Чернолесье СНТ | 20 м² | 6 сот. | 1 400 000 | 70 000 | снято (цена объявления) 05.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 11.9 км | Дединово с. | 19,6 м² | 9 сот. | 2 900 000 | 147 959 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 14.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 15 км | Горка СНТ | 20 м² | 6 сот. | 650 000 | 32 500 | снято (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 17.2 км | Луки д. | 19,7 м² | 13,4 сот. | 1 150 000 | 58 376 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 18.9 км | Сапожок СНТ (Песье д.) | 20 м² | 6 сот. | 370 000 | 18 500 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 19.1 км | Песье д. | 20 м² | 6 сот. | 399 990 | 20 000 | снято (цена объявления) 05.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 18.5 км | Букишино д. | 21 м² | 6 сот. | 550 000 | 26 190 | снято (цена объявления) 22.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10.8 км | Луч СНТ | 24 м² | 9 сот. | 1 350 000 | 56 250 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.5 км | Чернолесье СНТ | 25 м² | 6 сот. | 650 000 | 26 000 | в продаже 25.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 12.1 км | Мир СТ | 16 м² | 6 сот. | 490 000 | 30 625 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 26.05.2026 | 1 000 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 000 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается дачный участок с гаражом и молодыми деревьями (яблони, груша, слива, сирень). Есть электричество и подводится асфальтированная дорога. Дача находится в Коломенском районе Московской области, поселок Нестерово Снт "Починки". Площадь участок по 9 соток. Со всех сторон огорожен забором (рабица). Участок облагорожен и ухожен (земля обрабатывается постоянно). Рядом с дачей два пруда и лес. Близко расположена деревня с магазинами. Все соседи дружелюбные. На территория Снт имеется постоянная охрана. Стоимость участка 500 000 рублей, ( в собственности). Возможно приехать посмотреть в любое время!